Завершение льготной ипотеки с господдержкой и ужесточение условий по семейной программе, а также повышение ключевой ставки снизили доступность жилья как в центральной части России, так и в регионах. О ситуации на рынке недвижимости в условиях новых экономических вызовов рассказала исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
В 2020 году была запущена льготная ипотека, которая должна была поддержать застройщиков и строительную отрасль в целом. Она справилась со своей задачей, но привела к рекордным значениям, которых рынок еще не видел.
«Согласно нашей аналитике, за прошедший 2023 год зафиксированы самые высокие показатели по количеству выданных ипотечных кредитов с момента запуска льготной ипотеки в 2020 году. Сумма ипотечных жилищных кредитов составила 7,7 трлн руб., из которых почти половина (3,3 трлн руб.) приходилась на новостройки», – отмечает Татьяна Подкидышева.
По словам эксперта, доля льготной ипотеки составляла более 80% в структуре выдачи. Кредиты по низкой ставке, доступные любому заемщику старше 18 лет с российским паспортом, стимулировали потребителей активно покупать недвижимость для улучшения жилищных условий или в качестве инвестиций и сохранения своих накоплений.
«За время действия льготной ипотеки цены выросли практически в 2 раза: в Старой Москве – на 93,5%, в Новой Москве – на 77%, в Московской области – на 91%. Если на рынке Старой Москвы в 2020 году средняя однокомнатная квартира стоила 9-9,5 млн руб., то сегодня ее цена варьируется в пределах 16-20 млн руб. Говорить о доступности жилья при таком уровне цен не приходится», – говорит Татьяна Подкидышева.
Как следствие, доля льготной ипотеки за время ее действия с 2020 по 2024 год выросла на 18%, с 60% до 78% – эта нагрузка легла на государство, которое стало расплачиваться с банками за покупателей жилья. Однако после отмены льготной ипотеки, а также ужесточения условий по семейной ипотечной программе объем выдачи кредитов на квартиры в новостройках упал буквально за один месяц на 75% по России и на 73% – в Московском регионе.
Причем возможности семейной ипотеки также небезграничны, отмечает эксперт.
«На семейную ипотеку существуют определенные государством лимиты, завершение которых в крупных банках приведет к еще более системному кризису на рынке. Так, например, стало известно, что в Сбербанке средства, выделенные на ее реализацию, уже исчерпались, а на него приходится почти 60% выдач на ипотечном рынке. При чем лимиты подходят к концу и в других банках, поэтому условия данной программы в ближайшее время будут пересматриваться», – утверждает Татьяна Подкидышева.
Текущая ситуация серьезно отразилась на активности застройщиков, она привела в том числе к существенному падению продаж.
«В целом по Московской агломерации они уменьшились в июле на 40% и на 28% в августе. В сентябре тенденция к снижению продолжилась и по предварительным оценкам объем продаж может сократиться на 20% относительно августа. Наибольшее снижение покупательской активности мы наблюдаем в сегменте массового жилья, где с 2020 года основным способом приобретения недвижимости была именно льготная ипотека», – подчеркивает эксперт.
По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», показатели по массовому сегменту в Старой Москве упали за год на 62%, в Новой Москве и Московской области, последняя из которых представлена в основном жильем комфорт-класса, – на 56% и 62% соответственно.
В итоге рост ставок по ипотеке привел к ощутимому падению продаж как на первичном, так и на вторичном рынках. В Московской агломерации за год оно составило 57% при снижении доли ипотеки на 15%.
«Низкий покупательский спрос заметно сократил доходы застройщиков: по сравнению с активным августом 2023 года они уменьшились на 46%. Для реабилитации рынка понадобятся комплексные меры поддержки, среди которых могут быть и собственные субсидированные ставки, совокупные программы одновременно длительной рассрочки и ипотеки, по возможности рассрочка на первоначальный взнос с использованием материнского капитала», – уточняет Татьяна Подкидышева.
Однако, по словам эксперта, рассрочка – не выход для застройщиков: она замедляет наполнение эскроу-счетов и выполнение плана продаж. Тем более, что в массовом сегменте она работает менее эффективно и может применяться только в высокобюджетных проектах.
«В нынешних реалиях для застройщиков, к сожалению, нет единой панацеи – к каждому конкретному случаю необходим свой индивидуальный план действий. Тщательный аудит коммерческого отдела, разбор механизмов ценообразования, пересмотр маркетинговой стратегии, анализ конкурентов и внутренних бизнес-процессов помогут найти решения проблем и точки дальнейшего роста», – говорит эксперт.
