Просроченная задолженность по кредитам в России достигла рекордных 177 миллиардов рублей. За год она выросла почти на 200%, такие данные содержатся в отчете ЦБ.
На этом фоне банки ужесточили требования к заемщика, в результате одобряемость ипотечных заявок снизилась с 85% в октябре 2023 года до 77% в октябре 2025 года. При этом средняя одобряемость по новостройкам у ТОП-15 банков заметно снизилась в месячном разрезе – с 56,68% в сентябре года до 51,15% в октябре 2025. На фоне ужесточения регуляторных требований и роста долговой нагрузки часть заемщиков может столкнуться с реальным риском не погасить ипотеку в срок.
Доля проблемных ипотечных кредитов выросла и составляет 0,9% – максимальный показатель с 2019 года. Прирост проблемной задолженности связан с «вызреванием» кредитов, выданных в период ажиотажного спроса на льготную ипотеку с господдержкой. В тот период многим заемщикам была присуща высокая долговая нагрузка, особенно по кредитам на ИЖС. Сейчас это проявляется в ухудшении платёжеспособности.
С 1 июля Банк России ввёл дополнительные ограничения. В ответ банки ужесточили методики оценки платежеспособности и повысили требования к первоначальному взносу. При этом, несмотря на сокращение доли наиболее рискованных кредитов, снижение ключевой ставки до 16,5% пока не привело к массовому возвращению «надёжных» заемщиков на рынок из-за сохраняющейся заградительной стоимости кредита. Кроме того, с 1 января 2026 ЦБ дополнительно ужесточит кредиты по ипотеке на ИЖС и нецелевым ипотечным кредитам через МПЛ (макропруденциальные лимиты)
Ужесточение условий «Семейной ипотеки» и постоянная неопределённость вокруг дальнейших изменений льготных программ ослабляют их опору для строительной отрасли. Девелоперы откладывают или корректируют новые проекты, что повышает риск значительного снижения предложения и усиливает потребность в дополнительных субсидиях или мерах поддержки.
Рост проблемной задолженности увеличивает объём недвижимости, поступающей на торги и в процедуры банкротства. Такие лоты нередко уходят с дисконтом порядка 20% от рыночной стоимости, а на поздних этапах торгов дисконты могут быть ещё значительнее. Некоторые крупные банки уже предложили специализированные сервисы для упрощения покупок с торгов и рассматривают этот сегмент как канал диверсификации продаж проблемных активов и возможности для покупателей найти выгодные предложения.
«Рынок ипотеки переживает корректировку: регулятор усилил контроль, банки стали строже оценивать риски, и это отражается и на одобрениях, и на объёмах новых проектов на рынке. В таких условиях важны адресные решения: реструктуризации, программы поддержки и повышение финансовой грамотности заемщиков», – комментирует заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
На этой волне, в целях поддержки заемщиков, агентство недвижимости «Этажи» совместно с банком-партнером запускают акцию: среди покупателей жилья, оформивших ипотеку в банке-партнере через «Этажи», разыгрывается 1 000 000 рублей, который победитель сможет направить на частичное или полное погашение ипотечного кредита. Акция нацелена на поддержку добросовестных заемщиков и снижение их долговой нагрузки.
