Tag: квартира

Лишь каждая 27-я квартира[1] на первичном рынке «старой» Москвы является многокомнатной[2], подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом за год количество подобных предложений в столичных новостройках увеличилось на 30%.

По данным «Метриум», в ноябре 2025 года на рынке первичного жилья «старой» Москвы представлено 38 120 квартир, что на 14% меньше, чем годом ранее (44 380 квартир). Среди них – 1415 многокомнатных квартир. Этот показатель год к году, напротив, вырос на 30% – в ноябре 2024 года девелоперы продавали 1089 таких помещений.

Количество многокомнатных квартир в продаже на первичном рынке «старой» Москвы за год выросло во всех сегментах. В массовом – на 42% (с 55 до 78 квартир), в бизнес-классе – на 29% (с 417 до 539 квартир), в премиум-классе – на 22% (с 319 до 388 квартир), в элитном сегменте – на 38% (с 298 до 410 квартир).

«Девелоперы стали выводить на рынок больше многокомнатных квартир в связи с ростом популярности семейной ипотеки и повышением спроса на эксклюзивные форматы жилья (пентхаусы, квартиры с террасами и патио), – говорит Жанна Махова, заместитель гендиректора по продукту и развитию MR. – Доля таких предложений в структуре сделок по ДДУ в «старой» Москва не превышает 2-3%, в то же время на них приходится до 10% от совокупной выручки девелоперов. Наличие большого числа многокомнатных квартир в проекте является одним из свидетельств его высокого статуса. Практически во всех наших проектах запроектированы такие лоты. А жилой комплекс City Bay (Покровское-Стрешнево, СЗАО) входит в топ-10 проектов бизнес-класса по числу многокомнатных квартир в реализации».

Доля многокомнатных квартир в структуре предложения квартир в московских новостройках, по подсчетам экспертов «Метриум», сейчас составляет менее 3%. Однако за прошедшие 12 месяцев она повысилась в 1,2 раза. Минимальная доля таких предложений зафиксирована в массовом сегменте (0,7%), максимальная – в элитных проектах (22%).

«Число многокомнатных квартир в элитных новостройках Москвы в 2025 году впервые преодолело отметку в 400 лотов, ­– отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Во-первых, на рынок стало выходить больше самых дорогих и эксклюзивных – делюкс – проектов. Квартиры в них, по сути, являются индивидуальными резиденциями и, как правило, выделяются почти загородным простором. Например, в нашем проекте «Золотой квартал» (Замоскворечье, ЦАО) средняя площадь многокомнатных квартир составляет 229 кв. м. Во-вторых, за последний год во многих элитных новостройках стартовали продажи пентхаусов. Это по-прежнему редкий формат, и все же количество таких предложений ощутимо увеличилось. Максимальная площадь таких лотов сегодня приближается к 1000 кв. м».

Квадратный метр в многокомнатных квартирах на первичном рынке «старой» Москвы стоит в среднем 1,57 млн руб. За год показатель вырос на 15%. Минимальная стоимость многокомнатной квартиры в новостройках столицы – 23,4 млн руб. за 100,1 кв. м в ЖК комфорт-класса «Молжаниново» от ГК «Самолет» (Молжаниновский район, САО), максимальная (в открытой продаже) – 7,5 млрд руб. за 781,6 кв. м в клубном доме делюкс-класса «Обыденский № 1» от Sminex (Хамовники, ЦАО).

[1] Без учета апартаментов.

[2] Четыре и более комнат.

---

Каждый десятый покупатель новостроек премиум-класса Москвы задумывается о возможности приобретения соседних квартир для объединения, по оценкам девелоперской компании ГК «Основа». Ради создания по-настоящему эксклюзивного объекта недвижимости часть клиентов готовы заниматься этим вопросом. Эксперты рассказывают о 10 главных преимуществах такой сделки – от финансовой выгоды и дизайнерских плюсов до инвестиционных соображений.

Преимущество №1: финансовая оптимизация

Покупка двух смежных квартир меньшей площади – например, двух однокомнатных или двухкомнатных – зачастую оказывается более выгодной с финансовой точки зрения, чем приобретение одной крупногабаритной квартиры аналогичной суммарной площади. Хотя по общему правилу квадратный метр в маленьких квартирах дороже, чем в больших, в моменте на рынке может быть иная ситуация. Так, в августе 2025 года средняя стоимость квартир с четырьмя и большим числом комнат в бизнес- и премиум-классе на 15% выше, чем в квартирах меньшего размера, а в элитном сегменте – на 20%. В отдельных проектах удельная стоимость больших квартир может быть выше, чем в маленьких, и наоборот.

Приобретая две менее дорогие квартиры, покупатель создает просторное жилье и остается в рамках бюджета. Однако это возможно только при условии полной легализации перепланировки. В противном случае ликвидность неузаконенной перепланировки снижается кардинально, и продать такую квартиру в дальнейшем без дисконта будет максимально сложно. Расходы на узаконение составят от 75 тыс. до 200 тыс. рублей. В техническом отношении стоимость объединения может варьироваться от 35 тыс. рублей до бесконечности – всё зависит от сложности итоговой архитектурной задумки. Таким образом, объединение – это возможность получить большее пространство за меньшие деньги.

Преимущество №2: инвестиционная привлекательность

Объединенная квартира автоматически становится эксклюзивным объектом недвижимости как на рынке, так и в рамках одного жилого комплекса. Особенно привлекают покупателей многоуровневые квартиры, в том числе на верхних этажах жилого комплекса. Между тем в текущей ситуации предложение объектов редкого формата на рынке новостроек крайне ограничено. Так, доля квартир с четырьмя и большим числом комнат в премиум-классе составляет всего 8% на рынке новостроек Москвы.

Создание эксклюзивного продукта путем объединения квартир – это инвестиционная тактика, которая позволит в будущем перепродать уникальный объект с повышенной стоимостью. Объединенные квартиры в ликвидных вторичных домах (например, в «сталинках») пользуются интересом покупателей, так как в таких домах обычно не хватает больших квартир. В тоже время в новостройках Москвы за последние пять лет доля квартир с 4 и большим числом комнат сократилось с 7,3% до 3,5%.

Преимущество №3: дополнительная свобода в дизайне и планировке

При объединении квартир появляется гораздо больше пространства для манёвра в дизайне и планировке, чем в типовых вариантах, даже тех, что продаются без отделки. Стандартные проекты, как правило, сковываются расположением несущих стен и инженерных коммуникаций, в то время как объединение нескольких квартир открывает простор для действительно индивидуального проекта. Например, можно создать огромную открытую зону с гостиной, кухней и столовой. Помимо этого, появляется ценное преимущество – возможность делать дополнительные проёмы в несущих стенах при наличии технического заключения и последующей легализации. Новые проёмы кардинально меняют сценарии передвижения по квартире. Так, можно отделить гостевые потоки передвижения от хозяйских, продумать маршруты прохода для домашнего персонала.

Преимущество №4: функциональное зонирование

Одна из квартир в рамках объединенной превращается в полностью автономное пространство: это может быть домашний офис с собственной переговорной, полноценный домашний спортзал с тренажёрами, мастерская для хобби, отдельная гостевая зона с собственной ванной. Таким образом создается физический и психологический барьер между разными видами деятельности. Для такого функционального зонирования арсенал средств очень широк: от стационарных перегородок из гипсокартона или стекла до мобильных раздвижных систем, ширм или продуманной расстановки мебели. Помимо всего прочего, объединенную квартиру можно не интегрировать в общее пространство, а сохранить для нее только один переход и отдельный вход.

Преимущество №5: решение для больших семей

Для больших семей, и особенно тех, где под одной крышей живут сразу несколько поколений, объединение квартир – это, пожалуй, идеальный сценарий. Такой подход даёт возможность, с одной стороны, спроектировать для каждого члена семьи – будь то родители, дети или старшее поколение – свои приватные «блоки» со спальнями и санузлами. А с другой – сохранить большое, уютное общее пространство, где все могли бы собираться вечерами и не мешать друг другу. Для такой конфигурации объединения изначально можно сохранить два отдельных входа. Фактически, покупатель получает два независимых жилых пространства. Это решение также подходит, например, для семьи с повзрослевшими детьми, которые уже хотят самостоятельности, но пока не готовы съезжать

Преимущество №6: снижение количества соседей и повышенная приватность

Еще один весомый плюс объединения – возможность кардинально повысить уровень приватности. В новостройках Москвы на одной площадке располагается в среднем от 5 до 12 квартир. В домах высокого ценового сегмента этот показатель ниже, но и в них приватность в последние годы снизилась. Покупка двух квартир на одном этаже, по сути, вдвое сокращает количество соседей, а это самым прямым образом влияет на бытовой комфорт: меньше бытового шума, ниже вероятность каких-либо недопониманий и больше уединения. Как правило, застройщики проектируют на одной площадке квартиры разной нарезки, и рядом с просторной трёхкомнатной квартирой могут соседствовать, например, две небольшие однокомнатные. В таком случае, приобретая и большую, и одну из маленьких квартир, можно создать вокруг своеобразную буферную зону. В результате владелец получает полный контроль над тишиной и спокойствием по одну сторону от входной двери.

Преимущество №7: создание пентхауса

Еще один плюс объединения – это создание собственного пентхауса на верхних этажах здания. Поскольку такие объекты часто «штучные», не все покупатели успевают их приобрести в понравившемся проекте. Покупка половины или всех квартир на этаже позволяет владельцу создать настоящую личную резиденцию. Для многих состоятельных покупателей именно такой шанс – построить дом своей мечты с панорамными видами на город – становится решающим аргументом.

Преимущество №8: технические помещения

Объединение квартир решает одну из частых проблем даже самых просторных планировок – нехватку места для всевозможных хозяйственных нужд. Присоединение соседней квартиры позволяет выделить целую зону под технические и бытовые помещения. В частности, можно организовать полноценную постирочную, где найдётся место и для сушки, и для гладильной доски, и для хранения бытовой химии. Точно так же можно спроектировать по-настоящему вместительные гардеробные, которые полностью освободят спальни от громоздких шкафов, или выделить отдельную кладовую для хранения сезонных вещей, будь то спортивный инвентарь, чемоданы или новогодние украшения. По сути, это позволяет чётко разделить квартиру на жилую часть и продуманный «технический» блок.

Преимущество №9: улучшение видовых характеристик

Ещё одно стратегическое преимущество объединения – это возможность буквально «срежиссировать» вид из своих окон. Иногда в новостройке подходящая по площади и планировке квартира имеет не самые впечатляющие видовые характеристики, в то время как соседняя, возможно, менее просторная, имеет захватывающий панорамный вид. Можно сознательно приобрести смежное помещение именно ради его расположения и организовать в этой самой видовой части квартиры эффектную гостиную, столовую или мастер-спальню. Второстепенные, утилитарные помещения – гардеробные, кладовые, постирочные или гостевые санузлы – вполне можно разместить в той части объединённого пространства, окна которой выходят, например, во двор.

Преимущество №10: Гибкость и стратегический выбор на будущее

В долгосрочной перспективе планы владельца объединенной квартиры могут измениться. В этом случае, вторую квартиру можно вновь отделить от основной и сдавать её в аренду, получая стабильный пассивный доход. В зависимости от ситуации на рынке недвижимости, в нужный момент выгодно можно также перепродать один из объектов. Таким образом, у собственника всегда остаётся пространство для манёвра и полный контроль над своей недвижимостью.

«Объединение квартиры – популярное решение среди покупателей новостроек высокого ценового сегмента, – резюмирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – По нашим оценкам, в зависимости от конкретного проекта доля сделок с целью дальнейшего объединения составляет от 5% до 10% от общего объема продаж. Это удобное решение для самых разнообразных долгосрочных стратегий использования недвижимости: изменение семейного состава жителей, реализация уникального дизайнерского решения, повышение приватности. Объединение квартир фактически позволяет повысить класс конкретного объекта в рамках жилого комплекса, индивидуализировать его. Такие объекты называют трофейными и у них есть специфическая аудитория покупателей, которые могут заинтересоваться им в будущем».

---

Средний срок экспозиции элитной квартиры на вторичном рынке Москвы составляет три месяца, но иногда процесс продажи может растянуться на годы. Чаще всего это происходит со слишком индивидуализированными объектами недвижимости. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о 8 наиболее типичных ошибках владельцев нового жилья премиального, элитного и делюкс-класса, которые стремятся создать квартиру мечты, но игнорируют перспективы её перепродажи в будущем.

Ошибка №1: минус одна комната

Самая распространенная ошибка индивидуализированного ремонта – слишком радикальная перестройка планировки, прежде всего – сокращение спроектированного количества спален. Скажем, иногда собственник желает расширить пространство гостиной, превратить одну из спален в кабинет. Часто владелец квартиры исходит из текущих потребностей его семьи, которые могут не предполагать необходимость трех или четырех спален. Однако при перепродаже квартира, потерявшая «лишнюю» комнату, становится в глазах покупателей менее ликвидной – ее площадь (а значит суммарная стоимость) сопоставима с объектами, у которых сохранились все спроектированные комнаты. На первичном рынке элитных и делюкс-новостроек Москвы средняя стоимость трехкомнатной квартиры составляет 343 млн рублей, а двухкомнатной – 261 млн рублей. То есть «лишняя» комната образуют почти треть стоимости объекта. Иными словами, радикальная перепланировка с уменьшением отдельных помещений переводит квартиру в более низкую ценовую лигу и отсекает потенциальных покупателей, которые не заинтересованы в перестройке жилья «с нуля»

Ошибка №2: частный клуб для одного

Еще одна ошибка – создание большого числа узкоспециализированных помещений, которые превращают всю резиденцию в своего рода эксклюзивный клуб, членство в котором интересно лишь самому владельцу. Это могут быть сигарные комнаты, винный погреб, домашний кинозал, бильярдная, сауна, оранжерея и т. п. Пожалуй, самым хрестоматийным примером подобного подхода стал знаменитый особняк рэпера 50 Cent (настоящее имя Кёртис Джеймс Джексон III) в Коннектикуте (США) – настоящий дворец развлечений с собственным ночным клубом, кинотеатром, бассейном. Этот персональный развлекательный комплекс, совершенно избыточный для обычной семьи, оказался настолько невостребованным на рынке, что процесс продажи затянулся на двенадцать лет, а цена за это время рухнула с $18,5 млн до $2,9. Покупатели видели в «бонусах» дома рэпера не преимущество, а лишь будущие колоссальные расходы на содержание или на демонтаж всего этого великолепия, поэтому в итоге и добились скидки в 84%.

Ошибка №3: «Версаль» в пентхаусе

Очень распространенная ошибка, живые примеры которой в изобилии встречаются сегодня на московском рынке вторичных элитных объектов, – это чрезмерно вычурный интерьер, который заслужил саркастическое определению «тяжелый люкс». Стремление воссоздать в собственной квартире (особенно небольшой по площади) личный Версаль с позолотой, лепниной и фресками – это самый верный способ превратить актив в пассив. Даже если предположить, что новый владелец впоследствии полностью перестроит квартиру, жилье с такими интерьерами выглядит очень проигрышно в глазах любых покупателей исключительно на эмоциональном уровне.

«Дворцовый» подход к дизайну, который часто путают с вполне легитимным неоклассическим стилем, может сыграть злую шутку даже с людьми, во вкусе которых никто не сомневался. Эталонным примером подобного объекта можно считать знаменитую виллу Джанни Версаче в Майами. Роскошный особняк с бассейном, выложенным 24-каратным золотом, был настолько вычурным, что его дальнейшая судьба оказалась незавидной: после нескольких смен собственника (из-за финансовых трудностей последнего) для особняка нашли единственно верное коммерческое применение – бутик-отель.

Ошибка №4: технологии стареют быстрее, чем мрамор

Владельцу квартиры «чистый лист» следует четко понимать, что любые технологии сегодняшнего дня уже через 3-5 лет будут устаревшими. Чем они сложнее, и чем зримее их наличие в жилье, тем менее привлекательным объект окажется при перепродаже. Так, в начале 2010-х гг. были популярны дорогие и некогда передовые панели управления мультимедиа системами от Crestron или AMX, которые монтировались в стены. Сейчас необходимость в них отпала, потому что всем можно управлять со смартфона. Такая же судьба постигла встроенные аудиосистемы с док-станциями для давно забытых моделей iPod или устаревших проекторов в домашних кинотеатрах. Демонтаж таких «технопризраков» – это дополнительные расходы, а их присутствие в квартире создаст у потенциальных покупателей ощущение, что они приобретают музей устаревших технологий.

Ошибка №5: королевская ванная

Водные процедуры – не для всех одинаково приоритетное развлечение. Гигантские встроенные джакузи, большие ванные с саунами и хаммамом, эксклюзивные душевые кабины с управлением как на пульте космического корабля – все это проблемные характеристики квартиры. В будущем потенциальный покупатель задумается о сложном обслуживании десятков форсунок, о возможных протечках и, конечно, о невозможности найти запчасти для устаревшей модели.

Прекрасно иллюстрирует это история продажи поместья Селин Дион во Флориде. Центральным элементом резиденции был полноценный частный аквапарк с водными горками. Дом находился на рынке несколько лет, и за это время его цена упала с первоначальных $72,5 млн до $28 млн, поскольку лишь единицы покупателей были готовы взять на себя колоссальные расходы и ответственность по содержанию личного аквапарка.

Ошибка №6: кухня арт-объект

В мире элитной недвижимости парадная кухня перестала быть местом для кулинарных подвигов. Для этого, как правило, существуют отдельные, технические помещения, где работает персонал. Главная же кухня становится частью гостиной, элементом имиджа и своеобразной декорацией. И именно здесь в желании удивить гостей кроется серьезный риск. Остров причудливой формы, который невозможно удобно обойти, столешницы из пористого мрамора, навсегда впитывающего пятна от вина или полное отсутствие верхних шкафов в угоду «воздушному» дизайну – всё это красиво на фото в журнале, но абсолютно непрактично.

Не столь радикальный, но все же яркий пример слишком индивидуального подхода к дизайну кухни можно найти в одном из домов Дайан Китон в Беверли-Хиллз. Актриса создала кухню в индустриальном стиле с обилием состаренного дерева, промышленной нержавеющей стали, открытыми трубами и старинной плиткой. Новому владельцу наверняка придется приложить усилия, чтобы полюбить и тем более приспособить к повседневным потребностям этот арт-объект.

Ошибка №7: отделка с обременением

Редкие, капризные, дорогие или не подлежащие реставрации материалы – еще одна распространённая ошибка индивидуализированного ремонта. Экзотические породы дерева, стеновые панели из шелка, дорогой, но хрупкий широкоформатный камень – все это создает риски для конечной цены объекта и стоимости его эксплуатации. Не все эти материалы могут сохраниться в ликвидном состоянии к моменту перепродажи квартиры. При этом потенциальный покупатель также может отнестись к их наличию настороженно, не говоря уже о том, что его вкусы могут не совпасть с представлениями о прекрасном первого владельца.

Яркий пример столь рискованного подхода – дом в районе Корал Гейблс (Флорида, США), который построила семейная пара риелторов. Его главная особенность – огромное количество мрамора, которым облицованы фасады и обильно украшены интерьеры. В поместье стоимостью $25 млн только мрамор из Мериды (Мексика) «завис» на $3 млн. Продать этот особняк удастся только такому же фанату этого благородного камня.

Ошибка №8: диссонанс формы и содержания

Любой элитный объект недвижимости воспринимается покупателем эмоционально. В этом аспекте очень важна целостность пространственного, архитектурного и интерьерного контекста. Дух старой Москвы в дореволюционном особняке на Остоженке должна поддерживать квартира, выполненная по меньшей мере в неконфликтном для этого контекста неоклассическом стиле. Футуристическая легкость современного небоскреба дополняется внутренним содержанием пентхауса с панорамными видами на современный город. Поэтому трудно представить, что этот пентхаус кто-то наполнит содержанием кантри, постколониализма, а не хайтека или минимализма. Иными словами, внутреннее убранство квартиры мечты не должно вступать в неразрешимый конфликт с архитектурной оболочкой. Квартира или дом мгновенно теряют свое главное преимущество, если превращаются в странный гибрид несовместимого только под влиянием вкуса своих владельцев. На московском вторичном рынке таких архитектурных аномалий много, и продаются они долго.

«Проанализировав все эти, порой весьма поучительные, истории, можно сформулировать один генеральный совет всем, кто создает пространство для себя: относитесь к своей квартире как к безупречно сшитому на заказ костюму, а не как к карнавальному наряду, ­– отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Фундамент – планировка, инженерия, базовая отделка стен и полов – это крой и качество ткани. Они должны быть вне времени и высочайшего качества. Вашу же индивидуальность, характер и настроение момента всегда можно выразить через детали, которые легко заменить без капитальных вложений: мебель, текстиль, искусство, свет. Именно такой подход сохраняет и приумножает инвестиционную ценность объекта, не лишая вас радости обладания домом, который отражает именно вас».

---