жилищная ипотека – Значимые события и даты

По сообщению Ольги Алексиковой, кандидата юридических наук, доцента кафедры гражданского права и общеправовых дисциплин Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС, в июне текущего года подписан закон о продлении для многодетных семей возможности полного или частичного погашения обязательств по ипотечному жилищному кредиту (займу) за счет господдержки

Речь идет о родителях - гражданах РФ, у которых в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родились третий ребенок или последующие дети и которые являются заемщиками по ипотечному жилищному кредиту (займу). В рамках господдержки предоставляется возможность полного или частичного погашения обязательств по ипотечному жилищному кредиту (займу) в размере задолженности, но не более 450 тысяч рублей. Кредитный договор (договор займа) должен быть заключен до 1 июля 2031 года.

Предусматривается, что выплата не может быть использована на приобретение жилого помещения, признанного на дату приобретения в установленном порядке непригодным для проживания. Также предусматривается, что в случае, если кредитный договор заключен гражданином в целях приобретения объекта недвижимости, ранее являвшегося обеспечением обязательств другого гражданина по ипотечному жилищному кредиту, в отношении которого ранее были реализованы меры государственной поддержки, данный гражданин вправе обратиться за предоставлением мер поддержки только по истечении одного года с даты реализации предыдущей меры поддержки.

Кроме того, из перечня субъектов, которые вправе выдавать ипотечные займы, исключены организации, уполномоченные единым институтом развития в жилищной сфере (акционерным обществом "ДОМ.РФ"). Данное положение не распространяется на лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, заключивших договоры займа с такими организациями до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона меры государственной поддержки в отношении договоров займа, заключенных с указанными организациями, реализуются при условии, что такие договоры заключены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и государственная регистрация ипотеки в отношении объектов недвижимости, являющихся обеспечением обязательств по таким договорам на момент их заключения, либо залога прав требований по договорам участия в долевом строительстве осуществлена не позднее пятнадцати календарных дней со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Изменение подходов к организации системы льготной ипотеки в России на фоне сужения ассортимента объектов доходных и безрисковых инвестиций для граждан создали интригу на рынке ипотечного кредитования. Прогнозы в отношении реакции потенциальных заемщиков были радикально противоположными: от возникновения ажиотажного спроса в последние месяцы действия старых условий до утраты интереса к льготным программам ввиду повышения минимального первоначального взноса до 30% и снижения максимального размера кредита до 6 млн. рублей.

Однако после значительного спада активности в 2023 году весной ипотечные заемщики оживились. По данным Банка России, в марте текущего года было выдано 117 тысяч жилищных кредитов на общую сумму 447,3 млрд руб. Причем это было обеспечено главным образом за счет кредитов, выданных в рамках льготных программ, на которые пришлось 73,4% объема новой ипотеки (327,7 млрд руб.).

Максимальный прирост ипотечных кредитов продемонстрировали постоянные лидеры рейтинга Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Объемы выдачи займов в них в марте по сравнению с февралем увеличился на 48,2%, 40,5% и 49,6% соответственно.

Одной из причин повышения активности ипотечных заемщиков стало снижение средневзвешенной ставки по жилищным кредитам до 8,4% годовых (в Орловской области – до 8,92%, в Москве 9%, в Чеченской республике 15,02%, Республике Саха (Якутия) 5,98%).

Однако этот позитив полностью поглотился темпами роста цен на жилье. Как отмечает Банк России, только за I квартал 2024г. средняя по России цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 19,4%, составив 167,6 тыс. руб., а в годовом разрезе – на 31,7%.

На вторичном рынке ситуация более спокойная: прирост цен за первый квартал зафиксирован на уровне 11% при средней стоимости квадратного метра 108,1 тыс. руб., а с марта 2023 года – 19,0%.

Эксперт Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Ольга Попова отмечает, что к объемам выдаваемых ипотечных кредитов прошлых лет Россия вернется не скоро. С марта прошлого года число выданных кредитов сократилось на 24%, а объем на 21,4%. Но отказ от массовой льготной ипотеки был необходим, поскольку субсидирование процентной ставки провоцировало рост ставок по кредитам, выданным на рыночных условиях, а стимулирование спроса на жилую недвижимость обусловило необоснованное увеличение цен на нее. Постепенное усиление рыночных механизмов в регулировании жилищного рынка и рынка ипотечного кредитования будет формировать цены, отражающие спрос и предложение. Тем более, что «Семейную ипотеку» планируется продлить еще на 6 лет.