Tag: Старая Москва

По итогам июня 2025 г. объем рынка новостроек "старой" Москвы (без элитного сегмента) составляет 2,48 млн кв.м и 43,3 тыс. квартир и апартаментов. За год наблюдается сокращение на 9,6% и 10,4% соответственно. За 6 мес. (по сравнению с началом года) объем предложения уменьшился на 9,6% и 10,6%. Продолжается сокращение экспозиции за счет низкой активности застройщиков и вымывания при продажах, сообщают аналитики "НДВ Супермаркет Недвижимости".

По итогам июня 2025 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) составляет 538,4 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), которая за год выросла на 11,1%. Средняя цена лота составила 30,8 млн руб. с приростом за год на 12,2%.

По итогам июня 2025 г. большая доля приходится на предложение без отделки - 61,1%, которая за год выросла на 13,5%. По количеству наблюдаем прирост на 19,7%. По предложению с разными видами отделки происходит сокращение: предчистовая – на 9,3%, с отделкой – на 39,7%, с отделкой и дополнительными опциями (кухня, мебель) – на 93,7%.

На сегодняшнем рынке новостроек динамика цен, спроса, предложения зависят от уровня ипотечных ставок. Несмотря на то, что рынок "старой" Москвы становится рынком высокобюджетного жилья, доля ипотеки даже в этих сегментах составляет порядка 30-45%. Поэтому если будет происходить постепенное снижение ключевой ставки, это благотворно повлияет на продажи и снимет напряжение с застройщиков.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в 7 из 10 наиболее востребованных районах старой Москвы большая часть продаж приходится на высокобюджетные новостройки бизнес и премиум-классов.

Лидером продаж по итогам мая, стал Даниловский район. «Доля бизнес-класса составляет 95% в продажах, в Покровское-Стрешнево – 80,9%, в Хорошево-Мневники – 95%, в Нижегородском – 92,5%, в Раменках – 95%, в Печатниках – 75%», – отметила Елена Чегодаева, руководитель Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Эксперты добавили, что по итогам мая на рынке старой Москвы было реализовано 3,7 тыс. квартир и апартаментов, что на 22,3% меньше, чем в апреле и на 40,6%, чем год назад.

По районам большая часть (2/3) реализации приходится на 23 района из 74, в которых ведутся активные продажи.

По итогам мая на долю продаж бизнес-класса приходится большая доля – 54%, на втором месте – комфорт-класс с долей 42%, на долю премиум-класса – 3,8%, элитного сегмента – 0,2%. В условиях отмены льготной ипотеки и роста рыночных ипотечных ставок самым устойчивым в плане продаж оказался высокобюджетный сегмент, который меньше всего зависит от ипотеки. Доля ипотечных сделок в бизнес-классе находится на рекордно низком уровне и составляет не более 36%, в премиум-классе – 14%.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в мае 2025 г. объем на первичном рынке «старой» Москвы составил 2,785 млн кв. м и 45,6 тыс. квартир и апартаментов. Большая доля приходится на предложение без отделки – 60,4%, которая за год выросла на 14,7%, а объем – на 23%, что связано с оптимизацией затрат застройщиков.

«Если в мае прошлого года, на рынке первичного жилья «старой» Москвы было представлено 22 196 лотов без отделки, то сейчас 27 302. Что касается квартир с отделкой, за год их количество сократилось на 45,4% с 15 409 до 8 409 шт. Число лотов с отделкой и дополнительными опциями уменьшилось на 81,6% и сегодня составляет всего лишь 249 шт.», – говорит Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Согласно данным эксперта, рост доли предложения квартир без отделки характерен для всех классов новостроек в «старой» Москве.

В бизнес-классе она составила 68%, в комфорт-классе – 45,7%, в премиальном и элитном сегментах по 64% и 63,7% соответственно. При этом квартиры с отделкой практически отсутствуют в высокобюджетных сегментах жилья: в бизнес-классе их доля насчитывает 7,2%, в премиальном и элитном классах еще меньше – по 5,9% и 4,2% соответственно. Однако в комфорт-классе представлено больше всего квартир с отделкой – 35,8%. Полностью готовые к проживанию лоты с отделкой и дополнительными опциями крайне редки, их доля не превышает 1% во всех классах новостроек «старой» Москвы.

По итогам апреля на рынке новостроек старой Москвы по количеству представленных квартир в экспозиции лидирует бизнес-класс - 58,3%, показав годовой рост 8,9% (в апреле 2024 года – 49,4%). На втором месте находится комфорт-класс – 25,3%, в этом сегменте произошел спад – на 13,3% по отношению к апрелю прошлого года (было 38,6%). На премиальный сегмент и элит приходится по 11,9% и 4,5%.

Средняя цена лота первичного рынка старой Москвы составляет 36,9 млн руб., за месяц она выросла на 7,9%, за год – на 43%. «За месяц больше всего цена выросла в комфорт-классе – на 5,6%. В бизнес-классе – на 3,6%, в премиальном сегменте – на 3,8%», – подчеркнула руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Всего в реализации на рынке первичного жилья старой Москвы находится 44,3 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 2,64 млн кв.м. При этом, как отмечает Елена Чегодаева, за месяц размер экспозиции сократился на 4%, за год – на 11,3%.

Что касается средневзвешенной цены первичного рынка старой Москвы, она составляет 618,1 тыс. руб., за месяц показав рост на 4,2%, за год – на 35%. Больше всего в апреле она выросла в высокобюджетном сегменте: в бизнес-классе -– на 2,1%, в премиальном – на 2,6%, в элит-классе – на 2,9%. За год рост СВЦ в премиум-классе составил 16,6%, в комфорт-классе – 10,1%, в бизнес-классе – 9,5%, в элитном сегменте – 154,1%.

По итогам продаж зимой 2024-2025 на рынке старой Москвы большинство продаж было зафиксировано без участия ипотеки. Однако в феврале 2025 г. доля ипотеки начинает постепенно расти. По мнению аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», это говорит о том, что во всех классах жилья набирает обороты семейная ипотека.

Продажи на первичном рынке Старой Москвы за три зимних месяца 24/25 годов составили 17,8 тыс. лотов. Это на 7,5% больше, чем предыдущая зима 23/24 гг (16,6 тыс. лотов). При этом, показатели декабря 2024 года намного хуже, чем декабря 23-го – 7 тыс. лотов в 24-м против 8,6 тыс. лотов в 23-м.

Как отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева, это связано, прежде всего, с тем, что в декабре 2023 года наблюдался ажиотажный спрос перед изменениями и отменой льготной ипотеки с государственной поддержкой в 2024 г. В январе и феврале 2024 года было зафиксировано проседание по отношению к декабрю по продажам практически в два раза.

В декабре-2023, январе и феврале 2024 года было заключено 5 тыс. сделок без ипотеки (33,5% от общего количества), с ипотекой – 11,6 тыс. сделок (66,5% от общего количества). В декабре-2024, январе и феврале 2025 года картина кардинально поменялась: без ипотеки было зафиксировано 10,6 тыс. сделок (59,6% от общего количества), с ипотекой – 7,2 тыс. сделок (40,4% от общего количества).

Если проанализировать три зимних месяца 2024- 2025 годов, можно увидеть, что если в декабре-январе еще чувствуется проседание, то в феврале ситуация начинает немного выправляться. В феврале доля ипотечных сделок выросла по сравнению с уровнем января 2025 г. на 7% и составила 46,4%. В целом доля ипотечных сделок по итогам трех зимних месяцев 2024-2025 года снизилась на 26% по сравнению с тем же периодом 2023-2024 года.

По словам Елены Чегодаевой, это происходит за счет того, большую роль на фоне роста ставок, отмены льготной ипотеки с господдержкой также сыграла рассрочка. Семейная ипотека только начинает входить в рынок, поэтому продажи января-февраля 2025 года намного лучше, чем январь-февраль 24 года.

Как правило, именно фактор неблагоприятной транспортной доступности, наличие крупных промзон, плохая экология, а также недостаточное количество социальных объектов, делают некоторые районы столицы непопулярными с точки зрения спроса. Но процесс так называемой джентрификации идет в Москве полным ходом, и таких локаций остается все меньше. Программа реновации улучшает уровень жилья и инфраструктуры района, обновляет жилой фонд и повышает качество жизни», ─ говорит Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

По словам эксперта, районы, которые расположены между ТТК и МКАД и даже ближе к ТТК, востребованы у потребителей, но в некоторых из них представлено в реализации небольшое количество предложений. Поэтому их можно назвать недооцененными с точки зрения небольшого объема строительства. Они обладают хорошим потенциалом уже сейчас, но застройщики медленно выводят новые проекты в этих локациях. Это такие районы как Сокольники, Южное Тушино, Вешняки.

В Сокольниках до некоторого времени не выходили новые проекты, хотя этот район является одним из самых востребованных среди москвичей. Поэтому в данной локации сложился довольно большой отложенный спрос. На сегодняшний день в Сокольниках в реализации находится 2 проекта бизнес- и премиум-классов. Средневзвешенная цена квадратного метра составляет 542,7 тыс. руб. при средней цене лота 40,6 млн руб. В районе Южное Тушино сейчас заканчивается реализация одного проекта бизнес-класса с апартаментами. Средневзвешенная цена квадратного метра здесь составляет 453 тыс. руб. при средней цене лота 39 млн руб. При этом есть анонсы новых проектов, также, как и в районе Вешняки, в котором есть отложенный спрос, но на первичном рынке нет проектов.

Районы, которые расположены около МКАД, недооценены с точки зрения их удаленности и недостаточной развитости социальной инфраструктуры. В этих районах находятся большие промышленные территории, которые начали застраивать несколько лет назад. Поэтому у них есть перспективы роста цен и развития новой социальной и коммерческой инфраструктуры.

По словам эксперта, активность девелоперов в таких районах зависит от того, какие площадки остались под застройку. «На сегодняшний день получить разрешение на строительство и даже ГПЗУ невозможно без создания новых рабочих мест, социальной инфраструктуры и благоустройства. Поэтому, когда девелоперы приходят в условно неблагоприятные районы, там, естественно, стоимость жилья намного ниже. Но улучшая среду вокруг проекта, застройщики повышают как качество жизни, так и уровень цен», ─ подчеркивает Елена Чегодаева.

В качестве показательного примера эксперт приводит такие районы как Капотня, Некрасовка, Марьино, где, действительно, 5-7 лет назад были проблемы с социальной инфраструктурой, транспортной доступностью и экологией. В настоящее время здесь проведено благоустройство, улучшена городская среда.

Данные локации относятся к районам массовых новостроек, поэтому и уровень цен здесь один из самых приемлемых на жилье комфорт-класса в Москве. Так, средневзвешенная цена квадратного метра в Некрасовке составляет 190 тыс. руб., Марьино – 305,6 тыс. руб. По мнению эксперта, благодаря городским властям в Москве таких районов становится меньше и меньше. Они становятся местом, где сегодня можно купить жилье по низкой цене с перспективой роста стоимости «квадрата» в будущем.

По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке «старой» Москвы в декабре было реализовано 6,8 тыс. лотов, что на 21,4% больше, чем в ноябре 2024 г. и на 19,9% меньше, чем за тот же период прошлого года. Доля ипотеки составила 36,5%: в квартирах – 38,9%, в апартаментах – 7%. По сравнению с уровнем ноября 2024 г. доля снизилась на 10,5%, а по сравнению с тем же периодом прошлого года – на 42%.

Несмотря на отмену льготной ипотеки с господдержкой, ужесточение условий по семейной ипотеке, а также рост ключевой и рыночных ипотечных ставок, улучшение жилищных условий остается актуальным для многих потребителей. Аналитики отметили интересную тенденцию – в «старой» Москве средняя площадь квартир за год увеличилась почти на 11%. Самое большое увеличение произошло в бизнес-классе на 9,7%, а также в комфорт-классе на 7%. Это может говорить о том, что действие семейной ипотеки особенно в комфорт-классе уже ощутимо оказывает свое влияние.

«Однако в дорогих сегментах жилья продолжается тенденция на снижение средней площади реализуемых лотов: в премиум-классе – на 4,4%, в элитном ─ на 14,1%, что говорит о движении спроса потребителей в сторону рационализации и увеличения эргономики квартирографии», ─ говорит Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». По словам эксперта, площадь апартаментов снизилась практически на 15%.

Структура спроса по типологии квартир за год практически не изменилась за прошедший 2024 год. В комфорт-классе большая доля приходится на однокомнатные квартиры (38,2%), «двушки» и «евродвушки» (27,2%) и студии (23,9%). В бизнес-классе на первом месте находятся двухкомнатные лоты (33,5%), на втором ─ однокомнатные (29,9%) и трехкомнатные квартиры (19,2%). В премиальном сегменте спросом пользуются «двушки» (33,6%), «однушки» (32%) и «трешки» (18,2%). В сегменте элитного жилья у покупателей популярны четырехкомнатные (27,6%), а также двухкомнатные квартиры (24,1%).