Дмитрий Новиков, основатель Академии Готового Арендного Бизнеса, рассказывает о тонкостях оценки потенциала площадей, предлагаемых к покупке.
Каждому, кто желает зарабатывать на коммерческой недвижимости, важно понимать, по каким критериям объекты делятся на хорошие и плохие. И это вопрос полностью уместный, потому что никому не хочется вложиться в помещение и потом просиживать в ожидании арендатора. К счастью, сегодня для оценки бизнес-потенциала коммерческих площадей доступно множество интеллектуальных сервисов.
Для поиска объекта, подходящего для создания готового арендного бизнеса, вполне подходит площадка “Авито Недвижимость”. А именно раздел “Коммерческая недвижимость”. Здесь можно выбрать подходящую категорию. Например, мы планируем сдавать помещение под магазин “Пятерочки” — значит, выбираем категорию “Торговля”.
Выбираем какое-либо помещение и переходим в его карточку. Здесь находим вкладку “Отчет о бизнес-потенциале” и жмем кнопку “Купить отчет у партнера”. В открывшемся окне заполняем все поля, указывает адрес электронной почты, жмем “Купить отчет” и оплачиваем. Готовый документ приходит на почту буквально через несколько минут.
Содержание отчета весьма подробное. Тут указываются и прошлые арендаторы, и кадастровые сведения. Нас же больше интересуют указанные для объекта плюсы и минусы, рассчитанные для радиуса в 300 метров.
Радиус можно изменять при оформлении заказа на отчет. Причем изменять в очень широких пределах вплоть до сотен километров. Это позволяет посмотреть, какие конкуренты и вообще компании есть в указанной зоне, сколько людей в ней проживает, каковы их доходы. А это, в свою очередь, поможет прогнозировать доходность создаваемого бизнеса.
Что касается плюсов и минусов, то они в отчете прописываются вполне понятно. Например, указывается, что рядом есть 200 парковочных мест — удобно для клиентов на автомобилях. Или, например, в указанной зоне есть колледж — значит, нужно учитывать, что существенную долю посетителей будут составлять студенты. А если в выбранном радиусе есть другие продуктовые магазины, то это означает, что будет весьма высокой конкуренция.
Нужно учитывать и наличие других организаций. Например, неподалеку работает пункт выдачи популярного маркетплейса — люди, идущие за своими заказами, могут стать нашими клиентами.
Важны и другие показатели: плотность населения, количество остановок поблизости и т.д. Интерпретируя такие данные, можно прогнозировать, сколько покупателей будет заходить в наш магазин, как будет распределяться покупательский поток в течение дня и многое другое.
Аналогичным образом оцениваются и минусы. Например, в отчете минусом может быть указано отсутствие бизнес-центра в расчетном радиусе. Согласно логике алгоритмов “Авито” это означает, что будущий магазин не получит аудиторию офисных работников, которые могли бы заходить к нам на обеде.
Следующий раздел отчета представляет подробный анализ зоны охвата. Здесь указывается, сколько домохозяйств в выбранном радиусе, их средний бюджет. А также объемы строящегося жилья. Последнее важно для анализа спроса на перспективу, потому что новые дома — это новые жильцы. И наши потенциальные клиенты.
Далее в отчете приводятся подробные данные по пешеходному трафику. Система учитывает расположение тротуаров и троп — и оценивает, насколько выгодно расположение объекта относительно их. Подобным образом оценивается и автомобильный трафик.
Следующий раздел отчета выделен под анализ конкурентной среды. В нашем случае на карте будет показано, где в выбранном радиусе располагаются другие продуктовые магазины. И какие именно.
Присутствует в отчете и анализ социальной сферы, и подробные сведения о населении. Все эти данные помогают оценить потенциал локации, понять, насколько она хороша или плоха. В том числе и в контексте стоимости: отчет дает сведения и о средних ценах покупки и аренды недвижимости в интересующем районе. Причем есть здесь и ссылки на конкретные предложения.
По всем этим данным мы можем понять, насколько обоснована указанная продавцом цена, кому и насколько объект будет интересен, подходит ли он под наши цели. И все это представлено сразу на “Авито”, нет необходимости обращаться к каким-либо другим сервисам. Причем, как показывает практика, точность у таких отчетов достаточно высокая. Разумеется, нужно уметь правильно интерпретировать приводимые данные, но этому вполне можно научиться.
Немалое значение имеет и ваша общая стратегия. С какой целью вы планируете купить помещение? Сугубо для перепродажи или для заработка на аренде? Уже знаете, кто будет арендатором, или еще в поисках? Все это нужно обязательно учитывать.
В то же время нужно понимать, что одних только вот таких отчетов для принятия взвешенного и обоснованного решения недостаточно. Это скорее дополнительный инструмент, которые следует использовать в совокупности с другими. И обязательно с учетом выбранной стратегии. Однако пользоваться отчетами однозначно следует. В том числе и для того, чтобы оценить развитие ситуации, если она пойдет не так, как мы планируем.
Например, мы выбираем помещение для “Пятерочки”. Нашли подходящий вариант, согласовали его с сетью, получили одобрение. Но что будет, если “Пятерочка“ неожиданно передумает заезжать на наши площади? По сведениям отчета мы можем оценить, какому еще бизнесу может быть интересно наше предложение, каких организаций в выбранной зоне не хватает, а каких и без нас много.
Так как же понять, хорош или плох конкретный объект недвижимости? Прежде всего, по тому, соответствует ли он выбранной нами стратегии. Все остальные факторы будут принимать ту или иную окраску именно с учетом этого.
И тут стоит указать на важное преимущество концепции готового арендного бизнеса: здесь ответственность за раскрытие потенциала локации ложится на арендатора. Та же “Пятерочка” снимает помещения по строгому ТЗ, в котором прописаны все критерии, которым должна отвечать точка. Нам же остается только подобрать объект под эти критерии. И определить, кому мы сможем сдать пустые метры, которые наверняка останутся после въезда “Пятерочки”. А в этом как раз помогают отчеты.
Комментариев пока нет.