Tag: #новостройка

По подсчетам аналитического центра STONE, доля покупателей из регионов на рынке новостроек бизнес-класса в Москве достигает 23% от общего числа дольщиков. Эксперты проанализировали ключевые мотивы региональных клиентов, а также выявили основные стратегии достижения их задач.

1. Сохранение капитала

Для состоятельных покупателей из регионов московская недвижимость стала важным сберегательным активом. По подсчетам STONE, порядка 31% от общего числа региональных покупателей имеют инвестиционный мотив. Их цель – сохранение капитала в условиях экономической неопределенности. Высокие ипотечные ставки сократили число покупателей из регионов с ограниченными бюджетами, поэтому растет доля сделок с клиентами, которые оперируют крупными наличными от бизнеса, продажами других активов и конвертируют их в ликвидные столичные метры.

Такие инвесторы выбирают проекты бизнес- и премиум-класса, на которые приходится более 65% предложения в «старой» Москве. Их бюджеты начинаются от 30 млн рублей и превышают средний столичный чек сделки в целом по рынку (порядка 15,5 млн рублей), а также в бизнес-классе – 26,8 млн рублей. В фокусе – просторные однокомнатные и двухкомнатные квартиры в ЖК с собственной экосистемой. Высокая цена квадратного метра оправдана качеством актива, его локацией и престижем – всё это предпосылки успешной, по мнению регионального инвестора, перепродажи квартиры в будущем.

2. Переезд всей семьи для улучшения качества жизни

Другая значимая группа покупателей – семьи, для которых переезд в Москву – это спланированный «проект» кардинального улучшения качества жизни, смены обстановки. Доля таких клиентов оценивается в 27% от общего числа покупателей из регионов. Их главная мотивация – доступ к столичной медицине, образованию и карьерным возможностям, которые менее недоступны в родных городах. Это стратегический шаг, на который идут в основном семьи среднего класса, уже имеющие определенную имущественную «базу» дома, но в то же время для перехода на следующий этап они выбирают столицу.

Стратегия таких покупателей нацелена на поиск жилья для себя. Они выбирают функциональные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в районах со сложившейся инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, но и не завышенным уровнем цен. В частности, это могут быть прилегающие к ЦАО районы ВАО (в частности, Сокольники) и ЮВАО (Лефортово). Бюджет покупки таких клиентов варьируется от 18 млн до 30 млн рублей. Поскольку средств от продажи региональной недвижимости часто не хватает, ключевым инструментом для заключения сделки становятся рассрочки и субсидированные ставки от застройщика. Другая примечательная особенность их тактики – большой горизонт планирования. Они начинают готовить переезд за несколько лет и часто привязывают его к моменту выхода ребенка в детский сад или школу.

3. Обеспечение старта для детей-студентов

Еще одна категория региональных покупателей – родители, которые хотят дать старт в жизни своим детям в Москве. Мотивация у них двойная: предоставить ребенку безопасное и комфортное жилье, и при этом избежать расходов на аренду. Первая квартира в Москве является одновременно и наследственным активом.

Стратегия таких покупок сфокусирована на компактных и функциональных помещениях – студиях и однокомнатных квартирах, хотя более состоятельные покупатели рассматривают и двухкомнатные квартиры (как подходящие для молодой семьи без детей). Обычно покупатели с «родительским мотивом» – это состоятельные жители регионов, которые могут продать какой-либо актив для покрытия (в том числе частичного) московской покупки, либо они имеют довольно высокий доход, позволяющий воспользоваться рассрочкой. Приоритет выбора жилья – транспортная доступность вузов и деловых центров. С бюджетом от 12 млн до 20 млн рублей родители выбирают современные комплексы с отделкой (в том числе white box). Как и предыдущая группа региональных покупателей, родители планируют покупку заранее, поэтому интересуются домами на раннем или среднем этапе строительства.

4. Создание источника пассивного дохода

На фоне замедления роста цен на новостройки (около 1% в месяц) спекулятивная стратегия «купить и продать» несколько уступает место созданию пассивного дохода от аренды. Для региональных инвесторов это прагматичный способ сформировать работающий актив, который приносит регулярный, защищенный от инфляции доход. По мере снижения ставок по депозитам, прогнозируют в Stone, подобных сделок будет все больше. Доля таких покупателей среди общего числа региональных клиентов не превышает 11%.

Стратегия таких инвесторов подчинена идее самоокупаемости квартиры. Они выбирают самые ликвидные для аренды объекты недвижимости – студии и однокомнатные квартиры – в районах с высоким спросом: у метро, деловых кластеров и вузов. При бюджете в 15-22 млн рублей ключевыми факторами становятся не престиж, а минимальная цена, привлекательная локация. Доходность таких объектов может в перспективе составить 12-15% годовых.

5. Использование рассрочки

Одним из важных факторов привлекательности московского рынка для покупателей из регионов (из самых разных мотивационных групп) стали программы рассрочки. Для одних ипотека никогда не рассматривалась, как инструмент покупки (состоятельные клиенты, инвесторы). Для других она вовсе стала недоступной. При этом прежние программы рассрочки были слишком ограниченными и не распространенными. Теперь длительность рассрочки выросла до нескольких лет (или до конца строительства), а процент по ней относительно низкий или вовсе отсутствует. Это подтолкнуло разных региональных покупателей к покупке жилья в Москве без привлечения дорогих кредитных денег. Доля региональных клиентов, которые используют рассрочку, составляет 39%. Обычно их привлекают именно длительные рассрочки, которые позволяют получить комфортный ежемесячный платеж и закрытие долга одновременно с получением ключей.

6. Покупка московской «резиденции» с гостиничным сервисом

Среди состоятельных региональных покупателей, часто бывающих в Москве по делам или на отдыхе, формируется запрос на возможность владеть ликвидным активом, но при этом пользоваться сервисом, сопоставимым с гостиничным. Доля таких клиентов пока невелика и составляет, по оценкам STONE, 3-4% от всех региональных покупателей.

Региональные покупатели в поисках «запасного аэродрома» ищут проекты, где предусматривается консьерж-сервис: возможность в любой момент заказать уборку, вызвать водителя, сдать вещи в химчистку или забронировать столик в ресторане через службу ресепшн. Их внимание сфокусировано на жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, где управление берет на себя профессиональный оператор или собственная сервисная компания застройщика. Бюджет покупки при этом может варьироваться от 10-15 млн до 20-25 млн рублей.

«В ближайшие годы, скорее, мы увидим стабилизацию доли региональных клиентов, ­– комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise и STONE Grain). – Высокая стоимость московской недвижимости и дорогие кредиты остаются мощным сдерживающим фактором. Однако ключевые изменения будут происходить не в количественных показателях, а в качественной структуре этого спроса. Москва, без сомнения, сохранит свой статус главного магнита для крупного регионального капитала, поэтому доля состоятельных инвесторов в бизнес- и премиум-классе продолжит расти. В то же время, поток семейных покупателей, решающих жизненные задачи, будет практически полностью зависеть от способности девелоперов и банков предлагать рынку доступные и гибкие финансовые инструменты. Таким образом, региональный спрос будет и дальше поляризоваться: он становится более концентрированным, качественным и, безусловно, более требовательным к продукту и условиям сделки».

---

За прошедший год объем предложения в новостройках Московской области вырос на 15,4%, а число продаваемых комплексов – на 8,6%, подсчитали аналитики компании «Метриум». По экспозиции квартир и апартаментов в подмосковных комплексах сегодня лидирует Ленинский городской округ, по количеству реализуемых девелоперских проектов – Одинцовский район.

По данным «Метриум», сейчас на первичном рынке Подмосковья представлено 49,82 тыс. квартир и апартаментов. За прошедшие 12 месяцев показатель увеличился на 15,4% (с 43,16 тыс. помещений). Для сравнения, в столице (с учетом Новой Москвы) за аналогичный период объем предложения сократился на 8,4%.

«В Москве на фоне ужесточения монетарной политики ЦБ в I полугодии 2025 года произошло снижение девелоперской активности, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В I полугодии 2025 года на фоне снижения покупательской активности многим застройщикам трудно было выполнять обязательства в рамках проектного финансирования. Но в Московской области ситуация выглядит немного иначе: здесь темпы строительства упали менее существенно, чем в столице, так как на местный рынок переориентировались клиенты из ТиНАО и периферийных локаций «старой» Москвы. Транспортная доступность в Подмосковье растет, так что маятниковая миграция становится более комфортной. При этом порой у клиентов даже отпадает потребность ездить в столицу, ведь сегодня в регионе формируется немало новых мест приложения труда. Кроме того, в Подмосковье сохраняется IT-ипотека и шире ассортимент предложений в рамках семейной ипотеки».

В топ-3 по объему экспозиции в подмосковных новостройках входят Ленинский округ (7512 лотов), Мытищи (7186 лотов), Пушкинский округ (5314 лотов). Суммарно на три этих района приходится свыше 40% предложений квартир и апартаментов на первичном рынке Московской области.

«Как правило, наиболее значительный объем экспозиции девелоперы устанавливают в самых востребованных районах, – комментирует Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК комфорт-класса «Катуар» в Мытищах). – Ленинский округ с центром в Видном выделяется близостью к Москве, обилием достопримечательностей и лесопарков. Мытищи привлекают покупателей выгодным транспортным положением, экологичностью и современной социальной инфраструктурой. Пушкинский округ отличается большим числом чистых водоемов, хвойными лесами, а также высоким коэффициентом обеспеченности детскими садами и школами. Эти факторы обеспечивают в рассматриваемых районах значительные темпы строительства и хорошие результаты продаж. Максимальной популярностью пользуются проекты комплексного развития территорий, например, ЖК «Катуар» в Мытищах, где соблюден оптимальный баланс доступных цен и сбалансированной инфраструктуры».

Если же рассматривать объем предложения по числу проектов, то девелоперы в Подмосковье сегодня реализуют 227 многоквартирных комплексов против 209 годом ранее. То есть прирост за 12 месяцев составил 8,6%. Лидерами по количеству новостроек в Подмосковье являются Одинцовский район (24 проекта, +3 за год), Мытищи (23 проекта, без изменений), Ленинский округ (19 проектов, -2 за год) и Красногорск (19 проектов, -5 за год). Высокие темпы застройки этих районов свидетельствуют о значительной емкости местных рынков и существенной ликвидности реализуемых здесь комплексов.

«Одинцовский район – одна из наиболее активно развивающихся макролокаций Подмосковья, – рассказывает Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера премиум-класса «МЫС» в Одинцовском районе). – Так, в прошлом году объем инвестиций в основной капитал Одинцовского района (без учета малых предприятий) достиг 100 млрд руб. Значительная доля вложений приходится именно на девелоперские проекты. Несмотря на масштабную застройку, здесь сохраняется комфортная плотность населения.

Все более популярным в Одинцовском районе становится многоквартирное строительство, активно дополняющее традиционно востребованный здесь сегмент ИЖС. Оба формата жилья представлены в первом подмосковном премиальном кластере «МЫС». Это очень выгодный для инвестиций проект, так как действительно премиальная недвижимость на котловане продается по ценам бизнес-класса».

---

Массовый сегмент рынка новостроек справедливо ассоциируется с колоссальными масштабами. В столичных жилых комплексах комфорт-класса сегодня запроектировано в среднем около 2 тыс. квартир, а в самом большом проекте – 16 тыс. Однако из этого правила есть яркие исключения. Эксперты компании «Метриум» подготовили обзор самых камерных проектов комфорт-класса «старой» Москвы.

По данным «Метриум», на рынке новостроек комфорт-класса «старой» Москвы (без учета ЗелАО) представлен 71 жилой комплекс. В этих проектах продается 12,8 тыс. квартир – порядка 180 в каждом. Однако запроектировано гораздо больше жилых помещений – около 150 тыс. – свыше 2 тыс. на один комплекс. Абсолютным рекордсменом по масштабности является ЖК «Люблинский парк» (Люблино, ЮВАО) от компании «ПИК», в котором предусмотрено 16 тыс. квартир. В то же время в массовом сегменте есть 11 комплексов, в которых запроектировано менее 1 тыс. жилых помещений.

Лидером по приватности среди новостроек комфорт-класса является ЖК «Бестселлер», который застройщик Baza Development строит в Нижегородском районе ЮВАО. Ввод комплекса намечен на I кв. 2028 г. Этот проект рассчитан всего на 391 квартиру. Квадратный метр здесь обойдется в среднем в 359,2 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 12,4 млн руб. за 28,6 кв. м.

«Высокий уровень приватности – одно из главных конкурентных преимуществ любого девелоперского проекта, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В массовом сегменте комплексы с подобной характеристикой – огромная редкость. Поэтому настоящей сенсацией для рынка стал старт продаж в ЖК «Бестселлер» – новостройке комфорт-класса, в которой представлено менее 400 квартир. При этом точечный характер застройки сочетается здесь с насыщенной инфраструктурой. В проекте предусмотрены спортивный, творческий и детский клубы, комьюнити-центр. По сути, при доступной цене этот комплекс по уровню приближается к бизнес-классу. Жилье здесь привлекательно не только для конечных покупателей, но и для инвесторов. Дисконт к рынку на старте продаж и активное развитие района практически гарантируют хорошую капитализацию вложений».

На втором месте находится «Квартал на воде», реализуемый ГК «Самолет» в районе Печатники ЮВАО. Ввод проекта запланирован на IV кв. 2025 г. В этом ЖК представлено 467 квартир. Средняя цена кв. м в проекте составляет 353,3 тыс. руб. Наиболее доступная квартира в «Квартале на воде» стоит 8,8 млн руб. за 22,8 кв. м.

Третью позицию занимает «Парковый квартал Self», построенный в районе Богородское ВАО компанией «Энергостройинвест». Ввод новостройки состоялся в IV кв. 2024 г. Проект включает 489 квартир. Квадратный метр в нем обойдется в среднем в 394,1 тыс. руб. Минимальный бюджет предложения – 12,4 млн руб. за 27,2 кв. м.

На четвертом месте расположился жилой комплекс Kinetik, который компания UDS Group построила в районе Западное Дегунино САО. Ввод проекта произошел в IV кв. 2024 г. Комплекс рассчитан на 564 квартиры. Средняя цена кв. м здесь составляет 463 тыс. руб. Наиболее доступная квартира в проекте стоит 16,8 млн руб. за 34,6 кв. м.

Топ-5 замыкает жилой комплекс «Куркино 15», который девелопер Metrofond строит в районе Куркино СЗАО. Ввод новостройки намечен на I кв. 2026 г. Проект включает 582 квартиры. Квадратный метр в «Куркино 15» обойдется в среднем в 327,6 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки – 8,9 млн руб. за 25,9 кв. м.

---

По наблюдениям аналитиков компании «Метриум», за прошедший год больше всего выросло предложение квартир и апартаментов в готовых новостройках премиум-класса – в 2 раза. Такая же тенденция наблюдается в элитном и бизнес-сегменте. Исключение составляют только массовые новостройки: предложение готовых квартир и апартаментов в этом секторе сократилось на 30%.

Аналитики компании «Метриум» изучили предложение новостроек в «старой» Москве, имеющих разрешение на ввод в эксплуатацию. В целом их число на рынке за прошедшие 12 месяцев выросло заметнее всего в премиальном сегменте.

В июле 2024 года в продаже было всего 574 квартиры и апартамента в готовых новостройках премиум-класса. Спустя 12 месяцев этот показатель вырос до 1,2 тыс. объектов недвижимости, таким образом, прирост стал двукратным. При этом также увеличилось предложение квартир и апартаментов премиум-класса на этапе котлованных работ на 17% – до 1,5 тыс. объектов, и на этапе монтажа этажей также на 17% – до 2,7 тыс. объектов. Одновременно предложение квартир и апартаментов на этапе отделочных работ уменьшилось на 30% – до 1,1 тыс.

«Увеличение предложения новостроек премиум-класса на этапе ввода в эксплуатацию на рынке новостроек Москвы может быть связано с тем, что завершилось строительство многих крупных проектов в последние годы, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор компании Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – В целом это хорошая новость для покупателей, потому что, как правило, предложение квартир и апартаментов в готовых новостройках – это самый узкий сектор первичного рынка, и большая часть предложения приходится на различные стадии строительства. Приобретая готовую новостройку от застройщика, покупатель получает очевидное преимущество, так как он получает сразу же ключи от выбранной квартиры. В нашем квартале «Прайм Парк» сейчас порядка 40 готовых квартир со средней ценой 983 тыс. рублей за кв. м, тогда как есть в продаже и варианты в строящихся корпусах в среднем за 793 тыс. рублей за кв. м. Таким образом в рамках одного проекта разница в цене между готовым и строящимся жильем достигает 24%».

Эксперты компании «Метриум» отмечают, что рост предложения готовых новостроек произошел во всех сегментах рынка, кроме массового. В частности, в новостройках высокобюджетного сегмента в июле 2025 года застройщики предлагали 327 квартир и апартаментов, что на 56% больше, чем в июле 2024 года, когда их было 209.

Увеличилось предложение готовых объектов и на рынке новостроек бизнес-класса. В июле 2025 года здесь застройщики предлагали 3,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 29% больше, чем в июле 2024 года, когда таких объектов было 2,9 тыс.

Исключением из общей тенденции стал массовый сегмент новостроек. Здесь в июле 2025 года застройщики предлагали всего 1,5 тыс. квартир и апартаментов в новостройках с разрешением на ввод в эксплуатацию. Это на 31% меньше, чем в июле 2024 года, когда их было 2,1 тыс.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в готовых новостройках премиум-класса в июле 2025 года составила 785,8 тыс. руб. За прошедший год этот показатель сократился на 8%, так как в июле 2024 года в среднем такие объекты предлагались по 850,5 тыс. руб. за кв. м. Впрочем, аналитики подчеркивают, что, как правило, новостройки, которые введены в эксплуатацию, продолжают расти в цене, и колебания среднего показателя по рынку могут быть связаны с изменением структуры предложения. В готовых массовых новостройках квадратный метр за год подорожал на 6% до 357 тыс. рублей, в бизнес-классе – на 4% до 516 тыс. рублей, в высокобюджетном сегменте – на 53% до 2,5 млн рублей.

«Как правило, средняя стоимость квадратного метра в готовых новостройках продолжает постепенно расти, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Прежде всего, это связано с общей инфляцией. Помимо этого, есть дополнительный интерес к завершенному проекту со стороны тех покупателей, которые ожидали окончания строительства, чтобы приобрести квартиру с ключами. Причем готовые новостройки тоже имеют высокую инвестиционную привлекательность. В частности, в нашем ЖК Dream Towers после ввода в эксплуатацию в декабре 2023 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 10% к июлю 2025 года. А в первой очереди ЖК «Преображенская площадь», которая была сдана в апреле 2025 года, квадратный метр после сдачи вырос на 5% всего за квартал».

---

За прошедший год объем предложения на первичном рынке «старой» Москвы вырос только в готовых новостройках, подсчитали эксперты компаний «Метриум» и Optima Development. Тем не менее, доля вариантов с ключами по-прежнему ниже, чем квартир на разных этапах строительства (котлован, монтаж этажей, отделка). Максимальный объем экспозиции готовых новостроек сейчас сконцентрирован в Северном округе столицы.

По данным «Метриум» и Optima Development, на первичном рынке «старой» Москвы сегодня продается 47 670 квартир и апартаментов. За минувшие 12 месяцев показатель сократился на 2%. Число стартов новостроек заметно снизилось, особенно в первой половине 2025 года. Однако у многих девелоперов есть резервы для расширения экспозиции в существующих масштабных проектах. Поэтому процесс исчерпания предложений не носит критичный характер.

Тем не менее, число квартир и апартаментов в продаже на первичном рынке мегаполиса за год уменьшилось на всех стадиях строительства: на котловане – на 2%, на этапе монтажа этажей – на 0,5%, в процессе отделки фасадов и помещений – на 7,1%. В то же время число помещений, реализуемых в готовых новостройках, год к году увеличилось на 0,7%, подсчитали аналитики «Метриум» и Optima Development. В то же время доля таких квартир и апартаментов на рынке остается минимальной – 13,9%. В свою очередь, доля помещений на котловане – 20,1%, на этапе монтажа – 46,3%, на стадии отделки – 19,7%.

«Новостройки с ключами от девелоперов – дефицитный продукт, так как большая часть предложения в проектах на первичном рынке реализуется до ввода домов по ДДУ, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Вместе с тем такие варианты неизменно востребованы. В отличие от квартир, реализуемых инвесторами, на них распространяются семейная ипотека и иные субсидии. При этом покупатели имеют возможность ознакомиться не с рендерами, а непосредственно с готовым продуктом. Подобное жилье сегодня почти незаменимо для клиентов, которым срочно нужно обновить жилищные условия с привлечением заемных средств, например, семей, ждущих пополнения. Также это отличный вариант для вложения средств со стороны инвесторов-рантье, зарабатывающих на сдаче жилья в аренду».

Эксперты «Метриум» и Optima Development подсчитали, что в разрезе округов по предложению в готовых новостройках лидируют Северный (1181 помещение), ВАО (985 помещений), ЗАО (886 помещений). Примечательно, что в САО за минувшие 12 месяцев за счет ввода нескольких проектов объем экспозиции в готовых новостройках вырос почти двухкратно – на 92%.

«Значительный рост предложения готовых новостроек на севере Москвы объясняется масштабным характером многих местных проектов, серьезным уровнем конкуренции в макролокации, а также ускорением развития некоторых районов округа в рамках кластера «Большой Сити», – говорит Давид Худоян, генеральный директор компании Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк» в САО с готовыми башнями). – Особенной популярностью пользуются готовые новостройки в составе проектов, реализация которых еще не завершена полностью. За счет появления новой инфраструктуры квадратный метр в них дорожает, как минимум, на уровне инфляции, даже несмотря на окончание строительства. То есть это инвестиционно привлекательные предложения, в то же время удобные для собственного проживания. Также существенная покупательская активность фиксируется в новостройках, девелоперы которых предлагают оформление рассрочек при оформлении ДКП. Это удобный, но все еще редкий на рынке готовых новостроек инструмент продаж».

---

Наиболее эксклюзивным форматом первичного жилья в столице являются двухсветные квартиры. Такие помещения[1] представлены всего в 17 из 285 жилых проектов «старой» Москвы в открытой продаже, подсчитали эксперты компании «Метриум». Площадь двухсветных квартир в столичных новостройках колеблется от 42,9 кв. м до 879,4 кв. м.

Двухуровневые квартиры делятся на две категории: с потолочными перекрытиями между этажами и без них (со вторым светом). В нашем исследовании рассмотрены именно двухсветные жилые помещения. Такие квартиры отличаются повышенным уровнем инсоляции и просторными гостиными, что делает их особенно привлекательными для покупателей.

Подобные квартиры запроектированы в девяти жилых комплексах бизнес-класса, трех премиальных новостройках и пяти элитных проектах на первичном рынке «старой» Москвы. Всего в них расположено порядка 270 помещений данного типа.

Квадратный метр в рассматриваемых ЖК бизнес-класса (STONE Grain, «UNO. Головинские пруды», «VERY на Миклухо-Маклая», Eniteo, «MyPriority Мневники», «Достижение», Champine, Sydney City, «Level Академическая») обойдется в среднем в 589,4 тыс. руб.

«Еще 5-10 лет назад двухсветные квартиры были представлены исключительно в премиальных и элитных проектах, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер ЖК «UNO. Головинские пруды» и «VERY на Миклухо-Маклая» с двухсветными квартирами). – С повышением требований покупателей и развитием рынка недвижимости подобные эксклюзивные предложения стали появляться и в жилье бизнес-сегмента. Тем не менее, они все еще остаются довольно редким форматом. При этом многие заинтересованы в широких возможностях зонирования и исключительном комфорте, которые гарантируют пространства со вторым светом и огромными панорамными окнами от пола до потолка. Вместе с тем оптимальным решением является строительство помещений с высокими потолками, оставляющее покупателям возможность самостоятельно сделать выбор о монтаже второго уровня. Обычно это предпочтительный вариант. Но некоторые клиенты сохраняют очень высокие потолки без формирования дополнительной полезной площади. Именно такая свобода выбора доступна в нашем готовом ЖК «UNO. Головинские пруды» с высотой потолков на верхних этажах 5,34 м, а также в «VERY на Миклухо-Маклая» с высотой потолков 5,5 м».

Средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках с двухсветными квартирами («Клубный город на реке Primavera», «Прайм Парк», «Новые Академики», а также премиальные корпуса Sydney City) – 711,9 тыс. руб.

«Квадрат» в элитных проектах с двухсветным жильем («Бадаевский», «Золотой», «Саввинская 17», «Фрунзенская набережная», Nicole) стоит в среднем 3,1 млн руб.

Минимальная площадь двухсветной квартиры на первичном рынке столицы – всего 42,9 кв. м («MyPriority Мневники»), максимальная – 879,4 кв. м («Золотой»). Высота потолков в таких помещениях (на одном уровне) варьируется от 3 м (Eniteo) до 4,3 м («Достижение»). По числу двухсветных квартир лидируют премиальные жилые кварталы «Прайм Парк» и «Клубный город на реке Primavera», где запроектировано по 47 подобных лотов (без учета пентхаусов).

«Двухсветные квартиры – действительно востребованный формат жилья, особенно в премиум-классе, – отмечает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк» с двухсветными квартирами). – Тем не менее, на рынке наблюдается дефицит подобных предложений. Во многом это связано с инженерно-техническими сложностями при проектировании зданий, например, потребность в усиленных перекрытиях и соответствии максимально строгим противопожарным нормам. Так что подобный продукт доступен клиентам только в наиболее инновационных проектах. Сложившаяся ситуация дополнительно повышает инвестиционную привлекательность двухсветного жилья, ведь у таких квартир всегда есть ценители».

Столичный первичный рынок действительно редко пополняется новыми проектами с двухсветными квартирами. В первом полугодии 2025 года в Москве анонсированы продажи всего одного такого жилого комплекса – STONE Grain. Уникальная особенность двухсветных помещений в данном проекте – наличие террас по всей линии фасада.

«Основные преимущества двухсветных квартир – улучшенная инсоляция, эксклюзивные видовые характеристики и широкий простор для интересных планировочных решений, – комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Grain с двухсветными квартирами). – Двухуровневая квартира позволяет примерить стиль загородной жизни, особенно когда в окружении проекта расположены парки, а из окон открываются впечатляющие виды на зеленое окружение. На первом этаже таких квартир удобно сформировать зону для приема гостей, столовую, гостиную. В свою очередь, второй ярус оптимально подходит для размещения приватных комнат – мастер-спален, детских, кабинетов».

«Двухсветное жилье традиционно считается наиболее статусным, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Так, в советское время такие квартиры строили только для руководителей партии, ведущих академиков и генералов. Сегодня возможности приобретения подобного жилья расширились, но оно все равно остается редким и обладает повышенной ликвидностью. Не обязательно двухсветные квартиры имеют значительную площадь. Однако, согласно исследованиям в области нейроархитектуры, люди воспринимают даже небольшие помещения такого формата как очень просторные. Кроме того, подобное жилье лучше защищено от низкочастотного шума с улицы (гул машин и строительных работ). Наверняка по мере развития строительных технологий число двухсветных квартир в продаже будет расти».

[1] Без учета пентхаусов.

---

Новостройки, которые соседствуют с двумя станциями метро одновременно, являются эксклюзивным продуктом и пользуются повышенным спросом. На первичном рынке «старой» Москвы представлено 39 проектов комфорт-, бизнес- и премиум-класса[1] в пешей доступности (до 10 минут) от двух и более станций метро[2], подсчитали эксперты компании «Метриум». Доля подобных проектов от всех предложений составляет 13,3%, в массовом сегменте – 7,5%, в бизнес-классе – 11,2%, в премиум-классе – 26,3%.

Комфорт-класс

На рынке массовых новостроек «старой» Москвы в мае 2025 года реализуется 97 проектов. Вместе с тем только семь из них (7,5%) находятся в 10 минутах пешей доступности от двух станций метро. Эти проекты расположены в ЮАО, ЮЗАО и ЮВАО. Средняя цена кв. м в данных комплексах колеблется от 256,2 тыс. руб. (Les у «Теплого Стана» и «Ясенево») до 515 тыс. руб. («Парк Легенд» у «ЗИЛ» (МЦК) и «Автозаводской»). Кратчайший путь до ближайшей станции метро зафиксирован в ЖК «Первый Рязанский» (2 минуты до «Рязанского проспекта», 7 минут до «Окской»).

«Новостройки комфорт-класса рядом с двумя станциями метро встречаются преимущественно в районах, где активно ведется реновация и реализуются проекты комплексного развития территорий, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Зачастую интенсивная модернизация локаций подразумевает частно-государственное партнерство. В его рамках власти в первую очередь способствуют совершенствованию транспортных сетей, открывая новые автомобильные развязки и станции метро. В свою очередь, девелоперы инвестируют средства в создание современных социальных объектов. Так, в «Первом Рязанском» появится беспрецедентная для комфорт-класса инфраструктура: детский сад на 150 мест и школа на 450 учеников, торгово-развлекательный центр, МФЦ, гостиница. Модернизация локаций значительно повышает инвестиционную привлекательность новостроек, ведет к росту цен с опережением инфляции».

Бизнес-класс

По данным «Метриум», на рынке первичного жилья бизнес-класса сегодня представлено 143 проекта. При этом всего 16 из них (11,2%) граничат с двумя и более станциями метро. Средняя цена кв. м в этих проектах варьируется от 384,8 тыс. руб. («Октябрьская 98» около пересадочных станций «Марьина Роща») до 688,7 тыс. руб. («Достижение» рядом с «Улицей Милашевского» и «Фонвизинской»).

Среди рассматриваемых комплексов три расположены в ЮВАО («Метрополия» вблизи станций «Волгоградский проспект» и «Угрешская» (МЦК)), STONE Rise, «Символ» у «Площади Ильича» и «Римской»). Остальные проекты бизнес-класса в шаговой доступности от двух и более станций метро реализуются в пяти различных округах: ЦАО, ЮАО, САО, СВАО, ЮЗАО.

Минимальное расстояние до ближайшей станции зафиксировано в ЖК «Интеллигент» (1 минута до метро «Электрозаводская», при этом 10 минут до метро «Семеновская»). Городской квартал «Ривер Парк Коломенское» выделяется соседством с наиболее современными станциями среди рассматриваемых проектов: «Нагатинский Затон» (3 минуты) и «Кленовый бульвар» (10 минут), расположенные вблизи с комплексом, открыты в составе БКЛ в 2023 году.

«В 2024 году станция «Нагатинский Затон» признана самой красивой станцией московского метро, построенной за последние пять лет, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – При этом данная станция отличается еще и повышенным удобством. На ее базе сформирован транспортно-пересадочный узел (ТПУ) с остановкой водного электротранспорта (причалом речных трамваев) на набережной и пешеходным мостом в форме полумесяца. Стоит отметить, что рядом с «Ривер Парком Коломенское» есть еще одна станция метро – «Кленовый бульвар». В результате соседства со столь значимыми логистическими объектами ликвидность жилья в городском квартале продолжает расти даже после ввода домов в эксплуатацию. Собственники квартир получают возможность в сжатые сроки добраться до центра города или в любую другую точку мегаполиса».

Премиум-класс

На рынке премиальных новостроек сейчас реализуется 57 проектов. По подсчетам аналитиков «Метриум», 15 из них (26,3%) находятся в пешей доступности от двух и более станций метро. При этом новая (вторая) станция метро («Остров Мечты») строится в окружении еще двух новостроек премиум-класса: Dream Towers и Dream Riva. Средняя цена кв. м в премиальных проектах рядом с двумя и более станциями метро колеблется от 460,5 тыс. руб. (Sky House вблизи «Добрынинской» и «Серпуховской») до 1 млн 269 тыс. руб. (Sky View около «Баррикадной» и «Улицы 1905 года»).

Половина рассматриваемых премиальных комплексов с повышенной транспортной доступностью – 7 – расположена в ЦАО, остальные распределены по пяти округам: по два – в ЮАО и ЗАО, по одному – в СВАО, ЮЗАО, СЗАО. Таким образом (с учетом бизнес-класса), новостроек в непосредственной близости от двух и более станций метро нет в ВАО и ЮВАО.

Ближе всего к станции метро среди рассматриваемых комплексов расположен ЖК JOIS (2 минуты до «Хорошево» (МЦК) и 7 минут до «Хорошевской» и «Полежаевской»). Максимальное число станций метро и МЦК в 5-10 минутах ходьбы сформировано возле сверхвысокого премиального небоскреба «Дом Дау» («Деловой центр», «Москва-Сити», «Шелепиха», «Кутузовская»).

«Деловой кластер «Москва-Сити» – самый развитый транспортный узел столицы, – комментирует Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – Сейчас этот район ежедневно посещают в среднем 170 тыс. человек, и порядка 70% из них пользуются общественным транспортом. Местные жители и гости «Сити» могут воспользоваться Филевской, Калининско-Солнцевской линией и МЦК. Их суточный пассажиропоток приближается к 90 тыс. человек. Также пассажиров обслуживают Смоленское направление железной дороги и всесезонный речной электротранспорт. Учитывая, что «Москва-Сити» сегодня становится еще и центром «Большого Сити», и здесь появляются такие грандиозные жилые проекты, как 87-этажный небоскреб «Дом Дау», развитие транспортной сети в локации точно будет продолжено, что положительно скажется на ликвидности недвижимости».

«За последние 10 лет в Москве построено более 120 станций метро и МЦК, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Еще около 30 станций появится в столице до 2030 года. Новые транспортные объекты возникают как в районах, где прежде не было метро, так и улучшают доступность локаций со сформированной инфраструктурой. В результате на рынке появляются комплексы, рядом с которыми расположено несколько станций метрополитена. Создание подобной инфраструктуры ведет к повышению престижа районов, а также увеличению средней цены квадратного метра на 15-20%. Особенно много таких проектов в премиальном сегменте, так как к нему обычно относятся масштабные новостройки в наиболее развитых локациях мегаполиса».

[1] В исследовании не рассмотрены элитные новостройки. Это обусловлено тем, что клиенты элитного сегмента практически не заинтересованы в соседстве с метро.

[2] Включая МЦК (наземное метро).

---

За прошедшие пять лет средняя цена квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы выросла на 90%, подсчитали аналитики компании SIS Development. Для сравнения, проекты бизнес-класса подорожали на 83%, а премиальные – на 43,2%. Значительное удорожание массовых комплексов обусловлено прежде всего серьезным улучшением качества продукта, возникновением новых «фишек», сближающих комфорт- и бизнес-класс. Эксперты SIS Development рассказывают о самых интересных опциях, которые сегодня появляются в массовом сегменте.

Мода на балконы возвращается

В советское время многоквартирные дома обычно строились с балконами и (или) лоджиями. Отсутствовали они лишь изредка, в частности, в большинстве общежитий и хрущевках серии К7. В 1990-2000-е гг. в типовых домах (КОПЭ, ГМС-2001, ИП-46С и др.) также почти вся линейка квартир имела балконы. Лишь в 2010-е гг. стали массово появляться жилые здания без «летних помещений». Нельзя сказать, что балконы и лоджии полностью ушли в прошлое. Однако действительно квартиры без балконов стали трендом. Доля жилых помещений с лоджиями в новостройках столицы сейчас составляет 20%, с балконами – всего 6%. В то же время в массовом сегменте, где альтернатива в виде проектирования террас не представляется доступной, ведущие застройщики сегодня вновь стали чаще строить дома с балконами. То есть мода на эти удобные пространства в квартирах возвращается в Москву. Так, в ЖК «Первый Рязанский» балконы предусмотрены даже в компактных студиях.

Экономия пространства

В России нет нормы, обязывающей застройщиков создавать в домах общественные пространства для хранения крупногабаритных предметов. Есть лишь рекомендация в каталоге «Принципиальные архитектурно-планировочные решения. Жилые дома», опубликованном на сайте Минстроя. Тем не менее, девелоперы, ориентируясь на запросы покупателей, активно создают подобные помещения в комплексах класса бизнес и выше. А в последние годы застройщики даже в массовом сегменте начали размещать колясочные в лобби или на жилых этажах. Но многие собственники оставляют в таких кладовых и другие вещи, как правило, велосипеды и самокаты. Это создает определенный хаос и нередко приводит к соседским войнам. Внедрение запрета на хранение посторонних предметов – не самое эффективное решение. Поэтому сегодня ряд застройщиков наряду с колясочными стали предусматривать отдельные велосипедные комнаты. Жилой комплекс «Первый Рязанский» – одна из первых новостроек комфорт-класса с такой опцией.

Чужие не пройдут

Надежно обезопасить дом от проникновения посторонних лиц может доступ по электронному ключу. Еще недавно такая технология была привилегией проектов класса бизнес и выше, но сегодня она получает распространение и в массовых новостройках. Собственники могут открывать двери в подъезд с помощью карты, брелока, QR-кода или Face ID (биометрии). Кроме того, в зависимости от этажа у жителей могут быть разграничены права доступа в те или иные помещения, что повышает уровень приватности. При этом собственники могут свободно предоставлять право входа для гостей.

Стильные корзины для кондиционеров

Большинство столичных застройщиков сейчас предусматривают в жилых комплексах отдельные места для кондиционеров. Этот тренд распространяется в том числе на массовый сегмент. Наиболее простое, но в то же время эффективное решение – специальные корзины. Вместе с тем этот вариант зачастую не отличается эстетичностью – конструкции резко контрастируют с экстерьером зданий. Однако сегодня все больше девелоперов креативно реагируют на данную проблему, не закупая типовые корзины, а создавая элементы с оригинальным дизайном. Например, в ЖК «Первый Рязанский» они стилизованы под облик корпусов. Корзины в комплексе не только гармонируют с фасадом по цветовой гамме, но и перекликаются по стилистике с украшающим дома рельефным декором.

Новый почтовый стандарт

В последние 2-3 года на рынке стали появляться комплексы комфорт-класса с почтовыми ящиками нового типа – встроенными системами хранения. Теперь многосекционные ниши вмонтированы прямо в стены подъездов. Письма попадают внутрь через специальное отверстие, а достать их можно только с помощью ключа. По сути, такие ящики напоминают маленькие сейфы. Кроме того, они являются более стильными и занимают меньше пространства в общественной зоне. Иногда рядом с почтовой зоной девелоперы устанавливают постаматы и кресла с журнальными столиками.

«Еще год назад массовые новостройки преобладали на первичном рынке «старой» Москвы, а сегодня заметно – на 35% – уступают проектам бизнес-класса по объему предложения, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Девелоперы реже стали выводить в продажу комплексы комфорт-класса, так как большинство клиентов первичного рынка сегодня стремятся не только к экономии, но и к определенному качеству жизни. В свою очередь, варианты для экономии покупатели могут найти и на вторичном рынке. Однако текущее положение дел не означает, что комфорт-класс в ближайшей перспективе исчезнет – его ждет эволюция. На фоне новых потребительских трендов застройщики все чаше работают над внедрением бюджетных, но практичных опций, которые позволяют сделать проекты уютнее и безопаснее, не приводя к резкому росту цен. Жилые комплексы, где этот процесс идет особенно активно, по уровню спроса становятся лидерами сегмента и конкурентами ЖК бизнес-класса».

---