В эпоху, когда технологии предугадывают наши желания раньше, чем мы сами их осознаём, коммерческая недвижимость перестаёт быть просто бетоном и стеклом — она становится активным участником диалога с бизнесом. О том, как «экономика намерений» меняет правила игры в России и на Ближнем Востоке, рассказывает Никита Константинов, коммерческий директор Rublevo Business Park.
«Экономика намерений» переосмысливает саму природу коммерческой недвижимости, превращая пространства из пассивных контейнеров бизнеса в активные участники формирования человеческого поведения. В основе этой парадигмы лежит способность предвосхищать неочевидные потребности арендаторов, сотрудников и инвесторов через анализ данных, дизайн среды и технологические инновации. Россия и страны Ближнего Востока, несмотря на различие экономических моделей, демонстрируют удивительную синхронность в адаптации этой концепции, отражая свои уникальные культурные и стратегические контексты.
Российская практика: Данные как инструмент прогнозирования
Российский рынок коммерческой недвижимости в 2024–2025 гг. столкнулся с парадоксом: при рекордных инвестициях (804,3 млрд руб. в 2024 году, +29% г/г) и доминировании офисного сегмента (53% вложений) возник острый дефицит качественных площадей. Вакантность торговых объектов в Москве упала до 6,5%, а спрос на офисы класса А-В вырос на 18% в денежном выражении. Эта напряженность стала катализатором для внедрения принципов экономики намерений, где ключевую роль играет так называемое «предсказание будущих сценариев использования».
Современные проекты бизнес-парков в Подмосковье, например, все чаще отказываются от устаревшей модели равномерной застройки в пользу кластерного подхода. Архитекторы сознательно создают зоны с уникальным сочетанием работы, жилья и рекреации, сегментируя среду под намерения разных групп пользователей: от потребности банкиров в престижной локации до запроса IT-специалистов на баланс работы и отдыха в зеленой среде.
Яркое воплощение этих идей — новые бизнес-центры класса А, ввод которых запланирован в ближайшие годы. Их архитектура скрыто работает с намерениями арендаторов: двухуровневые офисы с частными террасами адаптированы под гибридную работу; встроенные фитнес-центры и торговые галереи сокращают время на рутину; повышенная транспортная доступность предвосхищает миграцию компаний из перегруженного центра. Ключевой элемент здесь — гибкость как ответ на непроявленные запросы: свободные планировки позволяют бизнесу трансформировать пространство под меняющиеся тренды без реконструкции.
Ближний Восток: Мегапроекты как генераторы намерений
Если в России экономика намерений основана на анализе поведения пользователей, то в странах Ближнего Востока она реализуется через создание инфраструктурных флагманов, формирующих будущие экономические тренды. Цифровая трансформация в регионе сталкивается с вызовами: развитие интернета (56% населения против 85% в ЕС) и цифровых платежных систем отстает, а внутрирегиональная торговля не превышает 7–8% . Однако именно это подстегивает инвестиции в проекты, которые не столько реагируют на спрос, сколько конструируют его.
Саудовская Аравия с проектом развития территории NEOM — также эталонный пример. Город будущего проектируется как «умная экосистема zero-carbon», где сенсоры будут отслеживать поведение жителей для оптимизации энергетики, логистики и сервисов. Его цель — не просто предоставить площади, а сформировать намерение глобального бизнеса перейти на ESG-стандарты. Аналогично, технопарк Dubai Silicon Oasis в ОАЭ создает среду для амбиций технологических стартапов, предлагая не офисы, а готовые хабы с налоговыми льготами и доступом к суверенным фондам.
Парадокс ближневосточного подхода — в сочетании государственного дирижизма и рыночной интуиции. Катар, развивая Qatar Financial City, фокусируется на сегментах будущего: финтехе, зеленой энергетике, кибербезопасности. Объекты здесь строятся до возникновения спроса, предугадывая политическое намерение снизить зависимость от нефти. Риски такого подхода — в возможном дисбалансе: инвестиции в «умные» ТРЦ Dubai Mall опережают покупательную способность населения, а этические вопросы сбора данных в NEOM конфликтуют с культурными нормами конфиденциальности.
Скрытые риски и этические дилеммы
Экономика намерений в недвижимости — не только инструмент роста, но и источник новых угроз. В России уже фиксируются случаи манипуляции через антропоморфные интерфейсы: ИИ-системы в «умных» зданиях, анализируя данные камер и датчиков, могут предлагать услуги (кофе, массаж, конференц-зал) в моменты усталости сотрудников, стимулируя неосознанные траты.
На Ближнем Востоке главный конфликт лежит в сфере контроля данных. Проекты типа NEOM используют распознавание лиц и биометрию для кастомизации среды, что вступает в противоречие с исламскими нормами приватности.
Намерение как новая валюта развития
Экономика намерений в коммерческой недвижимости — уже не теория, а рабочая модель, доказавшая эффективность в разных культурах. Россия делает ставку на технологическое предсказание, используя дефицит качественных площадей как стимул для инноваций. Проекты вроде бизнес-центра в Красногорске демонстрируют, как гибкость планировок и интеграция природы отвечают на запрос о балансе работы и жизни. Ближний Восток акцентирует геоэкономическую интеграцию, создавая инфраструктуру для еще не сформированных рынков — от NEOM до Dubai AI Hub.
К 2030 году 70% решений в отрасли будут базироваться на «предсказательной аналитике», но успех определит не точность алгоритмов, а баланс между удобством и этикой. Как показывает практика, экономика намерений выигрывает там, где предвосхищение потребностей не заменяет свободу выбора, а расширяет его — создавая пространства, которые не просто обслуживают бизнес, а вдохновляют его на трансформацию.
