Tag: реконструкция

На рынке новостроек Москвы насчитывается порядка 20 проектов реконструкции и реставрации исторических зданий, которые неизменно пользуются спросом у покупателей, ценящих уникальность, комфорт и престиж. Эксперты «Метриум» выбрали наиболее яркие и успешные примеры таких проектов, которые находятся в продаже на рынке новостроек Москвы, рассказали об их истории и объеме инвестиций в реновацию.

             1. Дом Абрикосова

Статус: введен в эксплуатацию

Инвестиции: 4,5 млрд рублей

В сердце Москвы, в Потаповском переулке, компания MR Group реконструировала уникальную усадьбу купцов Абрикосовых. Объем инвестиций компании в проект составил 4,5 млрд рублей. История здания началась в конце XVII века, когда купцы Гурьевы построили здесь одноэтажные каменные палаты. В XIX веке усадьба перешла в руки купцов Абрикосовых, которые стали одними из самых известных кондитерских фабрикантов в России. В их доме располагалась 12-комнатная квартира семьи Абрикосовых, а остальные квартиры сдавались внаем.

После революции 1917 года здание национализировали и сделали в нем коммунальные квартиры. В 1930-е годы дом надстроили двумя этажами, и он стал четырехэтажным. В ходе работ по реконструкции компанией MR Group были восстановлены сводчатые палаты купцов Гурьевых в подвале, фасады, нижний этаж, квартира купцов Абрикосовых. Также воссозданы белокаменные лестницы, зеркальный тамбур и другие элементы декора.

«Особняк «Абрикосов» – яркий пример того, как историческое наследие может обрести вторую жизнь, – подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор компании MR Group. – Здание сохранило классический облик и при этом стало максимально комфортным для резидентов. Чтобы добиться этого, мы применяли ряд инновационных решений. Вместе с тем особняк по-прежнему «дышит» историей, выделяется аутентичной архитектурой, бережно воссозданной нашими специалистами».

2. Большая Дмитровка IX

Статус: отделочные работы

Инвестиции: 3 млрд рублей

Доходный дом №9 на Большой Дмитровке был построен в 1903 году по проекту русского архитектора со шведскими корнями Адольфа Эрихсона. Фасад здания выполнен в стиле модерн и украшен уникальным декором – стилизованными барельефами древнеегипетских масштаба и масками египетских фараонов.

Дом был бережно реконструирован девелопером ENGEO Development по архитектурной концепции бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнеры». Инвестиции в реконструкцию составили 3 млрд рублей.

В ходе работ был восстановлен конструктив здания, включая дошедшие до наших дней элементы архитектуры дома – двери, плитка, фризы, лепнина, ковка. Фасад здания также был отреставрирован и сохранил свой первоначальный облик.

В настоящее время дом представляет собой элитный клубный дом «История» в составе комплекса «Большая Дмитровка IX». В нем расположены 32 апартамента площадью от 91 до 303 кв. м. Высота потолков в них составляет от 3,5 до 4,6 метров. Каждый из апартаментов комплекса передается владельцам с высококачественной отделкой в одном из трех стилистических решений.

             3. «Вознесенский 11/3»

Статус: введен в эксплуатацию

Инвестиции: 1,2 млрд рублей

Пример наиболее береженой и точной реконструкции исторического здания для московского рынка новостроек, по мнению экспертов «Метриум», это клубный дом «Вознесенский 11/3» от девелоперской компании «Петростиль Инвест». Инвестиции в реконструкцию составили 1,2 млрд рублей.

Четырехэтажное здание построили в 1908 году по заказу собственника – купца Сибирякова по проекту архитектора Василия Мясникова. Фасады дома выполнены в стиле раннего модерна. Главный фасад, обращенный во двор, выделяется двумя ризалитами с парадными входами и лестничными блоками. Ризалиты декорированы изысканными элементами, такими как овальные окна, витражные проемы. Первый этаж отделен междуэтажным карнизом. Простенки между окнами верхних этажей облицованы кирпичом.

Здание не подвергалось реконструкциям или капитальным ремонтам на протяжении всего XX века и в целом хорошо сохранилось. После реконструкции в доме построены новые межэтажные перекрытия, внутренние стены, лифтовые шахты и лестничные марши. Восстановлены барельефы на фризе и над проемами окон, декоративные карнизы, лепнина с растительными и геометрическими орнаментами, внутренний декор и кованые элементы. После реконструкции здесь также появились лобби, клубная комната и колясочные помещения, паркинг на восемь машино-мест.

«Из доходного дома начала прошлого века здание превратилось в респектабельную клубную резиденцию со всеми современными технологиями, в частности с автоматизированным паркингом, который доставляет автомобили к выезду и размещает их обратно на парковочном месте, – отмечает Дмитрий Мутовкин, генеральный директор девелоперской компании «Петростиль Инвест» (девелопер проекта «Вознесенский 11/3»). – При этом специалистам удалось сохранить достоинства классического доходного дома: просторность жилья, удобные планировки, роскошные интерьеры подъезда».

4. Ильинка 3/8

Статус: монтаж этажей

Инвестиции: 1,1 млрд рублей

«Ильинка, 3/8» – элитный проект, который реализует девелопер Sminex-Интеко в историческом центре Москвы в 160 метрах от Красной площади. Три здания из семи являются частью Теплых торговых рядов — памятника архитектуры XIX века. Общая сумма инвестиций в реставрацию составляет 1,1 млрд рублей.

Объект культурного наследия был построен в 1864-1869 годах по проекту архитектора Александра Никитина. Здания занимали половину квартала между Ильинкой, переулками Ветошным и Богоявленским. Свое название дома получили благодаря тому, что стали первыми отапливаемыми торговыми помещениями столицы.

В 2020-х годах компания приступила к реставрации трех исторических зданий по проекту бюро Kleinewelt Architekten. Девелопер с ювелирной точностью подвел новые фундаменты, сейчас бережно восстанавливает кирпичную кладку стен, сохраняет и расчищает своды Монье.

Два исторических особняка продаются едиными лотами, в третьем разместятся роскошные апартаменты. Высота потолков в особняках достигает 5,8 метров, есть подземный паркинг. Парадный вход и фасады новых зданий будут украшены уникальными барельефами славянских мифических существ — это копии артефактов XIII века со стен Георгиевского собора Владимирской области.

5. Особняк Оленевых в рамках квартала «Меценат»

Статус: введен в эксплуатацию

Инвестиции: 1,47 млрд рублей

Кадашевская слобода – историческое место в Москве, первое упоминание о котором датируется 1504 годом. В советское время большинство старинных зданий снесли. Однако несколько построек XVIII-XIX веков уцелели. Помимо нового квартала, в рамках «Мецената» реконструировали городскую усадьбу XVIII – середины XIX веков. Проектом воссоздания квартала, в том числе особняка, занимался десять лет архитектор Илья Уткин (профессор Международной Академии Архитектуры). Самая старая западная часть здания относится к концу XVII – началу XVIII веков. К концу XVIII века палаты были надстроены вторым этажом, к ним с востока примыкал прямоугольный одноэтажный надцокольный объём, придававший всему сооружению конфигурацию «глаголи».

Здание на протяжении более 100 лет принадлежало купеческой семье Оленевых и было продано купцу Е.П. Петрову в 1856 году. После смены владельца первый этаж здания был переоборудован в кузницу. Сам хозяин с семьей некоторое время жил на втором этаже. В 1906 году очередной владелец разместил в здании кондитерскую фабрику.

Проведенная в 2018-2021 годах реставрация вернула зданию жилое назначение. Общая площадь составила 588,2 кв. м. У особняка есть внутреннее патио, украшенное туями и кустарниками, а также три входа, включая парадный. На цокольном этаже расположены гостиная с камином и теплым полом, кабинет с камином, гардеробная, кухня, столовая, технические помещения. На первом этаже расположены четыре спальни с индивидуальными санузлами, семейная гостиная с камином.

«Реконструкция исторических зданий является одним из наиболее востребованных направлений в элитном сегменте недвижимости Москвы, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Квартиры в реконструированных исторических зданиях обладают уникальной атмосферой и историей. Они переносят своих владельцев в прошлое, позволяя ощутить дух эпохи, в которой было построено здание. Также расположение реконструированных исторических зданий обычно очень удобное и престижное. Они находятся в центре города, вблизи от основных достопримечательностей и транспортных развязок. Покупка квартиры в реконструированном историческом здании является отличным вариантом для тех, кто ценит уникальность, комфорт и престиж».

Сохранение архитектурных памятников способствует формированию гармоничной городской среды. Но это сложный процесс, ведь здания, построенные более века назад, зачастую практически не приспособлены к эксплуатации в современных условиях. Эксперты девелоперской компании «Петростиль Инвест» рассказывают об особенностях реконструкции исторических домов на примере клубного дома «Вознесенский 11/3». Мэр столицы Сергей Собянин присвоил специалистам, участвовавшим в его восстановлении, звание «Почетный реставратор города Москвы». Инвестиции в реконструкцию клубного дома «Вознесенский 11/3» составили 1,2 млрд рублей.

Изучение исторического контекста 

Учитывая культурную ценность объекта реконструкции, разработку концепции проекта должно предварять изучение исторического контекста. На выбор материалов, дизайнерских и планировочных решений влияют ключевые вехи развития локации и конкретного дома. Если абстрагироваться от этих аспектов, на историческом фундаменте появится новодел, а не полноценный проект реконструкции.

Перед началом реконструкции комплекса «Вознесенский 11/3» специалисты детально изучили историю квартала в районе Большой и Малых Никитских улиц (Занеглименье, западная часть Белого города), в котором он расположен. Развитие торговли в первой половине XIX века стимулировало строительство в районе доходных домов. Один из самых красивых подобных объектов, сегодня получивший имя «Вознесенский 11/3», был возведен в 1908 году в составе усадьбы Соколовых-Сибиряковых по проекту архитектора Мясникова.

В доходных домах, включая современный «Вознесенский 11/3», все помещения в доходном доме были многокомнатными, так как предназначались для состоятельных мещан (горожан). В ходе реконструкции это преимущество здания сохранено. Средняя площадь квартир и апартаментов в «Вознесенском 11/3» – более 110 кв. м. Также в клубном проекте есть характерная для доходных домов парадная лестница, украшенная светильниками, скульптурами и витражами.

«Как правило, в ходе реконструкции исторические здания становятся комплексами апартаментов, – отмечает Дмитрий Мутовкин, генеральный директор девелоперской компании «Петростиль Инвест». – История «Вознесенского 11/3» иная. Изначально здание построено как доходный дом, то есть, говоря современным языком, это был апарт-отель. Реконструкция, вложения в которую составили 1,2 млрд рублей, превратила его в респектабельный клубный проект с квартирами и апартаментами. При этом специалистам удалось сохранить достоинства классического доходного дома: просторность жилья, удобные планировки, роскошные интерьеры подъезда».

Сохранение аутентичных элементов

Разработав концепцию реконструкции объекта, специалисты выявляют степень сохранности аутентичных элементов. Именно подобные архитектурные и интерьерные раритеты превращают здание в произведение искусства, значительно повышают его ценность, приближая к разряду трофейной недвижимости.

Почти все элементы декоративной отделки интерьеров «Вознесенского 11/3» к моменту начала реконструкции были утрачены. В почти неизменном виде до нашего времени дошли две парадные лестничные клетки с каменными ступенями и площадками. Вторая лестница утрачена. Она находилась на месте входа в апартаменты первого этажа. Из других элементов декоративного убранства в интерьерах лестничных клеток сохранились полукруглые стеновые ниши и небольшие окна, выходящие из квартир на лестницу. Остальные составляющие убранства дома реставраторы создали с нуля, ориентируясь на документы вековой давности.

«Реставраторы клубного дома «Вознесенский 11/3» проявили настоящий профессионализм, – говорит Дмитрий Мутовкин. – Внутренний декор и кованые элементы были воспроизведены по сохранившимся документам и фотографиям. Имея в распоряжении небольшое число оригинальных конструкций, чертежи и эскизы, специалисты сумели воссоздать подлинное убранство здания. Реставраторы бережно отнеслись к каждой детали: барельефам на фризе и над оконными проемами, декоративным карнизам, лепнине с растительными и геометрическими орнаментами, узорной метлахской керамической плитке входной группы. Работа реставраторов в итоге была высоко оценена мэром Москвы Сергеем Собяниным, который вручил им государственные награды».

Адаптация под современные потребности

Разумеется, если реконструируемое здание планируется приспособить не под музей, а под клубный дом, объект нужно адаптировать под потребности современных резидентов. Поэтому работа над проектом включает не только сохранение и восстановление исторического наследия, но и аккуратное переформатирование пространства. 

В клубном доме «Вознесенский 11/3» девелопер сумел организовать автоматизированный паркинг на первом этаже, а также предусмотреть кладовые помещения на -1 уровне, который был специально раскопан при реконструкции. Кроме того, в здании появились лифты от швейцарского производителя Schindler. На первом этаже камерного дома созданы современные общественные пространства – просторное лобби, клубная комната для встреч и деловых переговоров, колясочные. Таким образом, в «Вознесенском 11/3» удалось совместить культурную ценность объекта с богатой историей и комфорт современного элитного проекта.

Порядка 25% предложения высокобюджетных новостроек в центре Москвы приходятся на проекты реконструкции исторических особняков или отдельных корпусов в рамках комплексной застройки. Больше половины из них вышли в продажу в последние два года. Эксперты «Метриум» рассказывают, почему развивается тренд на реконструкцию и чем привлекательны исторические особняки.

На рынке новостроек элитного и делюкс-сегмента в Центральном административном округе Москвы (ЦАО) застройщики реализуют 63 проекта, из которых 23 предполагают реконструкцию исторических зданий. Всего в них продают почти 270 объектов недвижимости, что составляет 25% от общего объема рынка высокобюджетного жилья в центре Москвы.

Как правило, это особняки рубежа XIX-XX веков постройки, которые получили новую жизнь благодаря привлеченным застройщиками архитекторам и инженерам. Обычно предложение в реконструированных зданиях очень ограниченное, квартиры и апартаменты быстро раскупаются. Так, в комплексе «Рахманинов» в продаже остался один объект, в домах «Вознесенский 11/3» и «Дом Абрикосова» – по три, в «Titul на Трубной» – четыре, в ЖК «Театральный дом» – пять. Больше всего реконструкций продается в двух районах – Тверском (шесть проектов) и в Пресненском (четыре). Эксперты выделяют пять причин популярности исторических элитных домов.

1. Локация: проверено временем

Как правило, исторические особняки находятся в лучших локациях центра с точки зрения престижа. Собственно, сами эти дома и формируют облик района и уже давно являются визитными карточками, визуальными образами всем известных московских улиц и переулков. Часто это «фасадные» здания, то есть их фронтальная часть обращена к какой-либо улице, а значит жители без труда могут попасть домой или выйти из него. Престижный адрес – это то, что привлекает клиентов, основное преимущество исторического особняка, поэтому такие проекты часто получают топографические названия, например «Вознесенский 11/3», «Тессинский, 1», «Долгоруковская 25», «Ильинка 3/8» и т. п.

2. Легенда: связь поколений

Историческим особнякам не нужно придумывать легенду. Сама история – автор их рыночного позиционирования. Имена известных архитекторов, купцов, промышленников, творческих деятелей – это герои прошлого, связь с которыми стремятся установить современники. «Престиж приобретения исторического дома связан с тем, что клиент хочет обладать чем-то «вечным», «аутентичным», «памятным», «ценным». Жители исторических особняков чувствуют себя наследниками и продолжателями традиции многих поколений элиты, которая жила в центре Москвы в стенах этих домов», – отмечает Дмитрий Мутовкин, генеральный директор девелоперской компании «Петростиль Инвест».  

3. Планировки: вызов для коллекционера

Часто исторические особняки сильно отличаются от современных новостроек планировками. Это привлекает покупателей дорогих новостроек, многие из которых занимаются своеобразным коллекционированием нестандартных объектов недвижимости. Для них это одновременно уникальное преимущество и своеобразный вызов. Они решают задачу, как приспособить жилое пространство под современное качество жизни и в то же время сохранить особенности квартиры, нередко охраняемой как объект культурного наследия. Сохранение аутентичных планировок или элементов декора становится для многих жителей исторических домов предметом гордости.

4. Адаптивность: новые технологии

По своей инженерной «начинке» исторические особняки после реконструкции практически не отличаются от своих «юных» конкурентов. Девелопер полностью меняет все коммуникации, проводит глубокую реставрацию перекрытий, фурнитуры, кровли, подвальных помещений. Уступают современным новостройкам элитные старые дома, как правило, только в одной опции – в подземном паркинге. Построить новую парковку под домом или тем более рядом с ним в застроенном центре невозможно. Однако и здесь на помощь застройщикам приходят инженеры. Так, в доме «Вознесенский 11/3» в цокольном этаже здания сконструирована роботизированная парковка. Автомобили в ней хранятся в ячейках, а специальный робот перемещает авто с машино-места к выезду из паркинга или принимает их здесь и возвращает в ячейку.

5. Приватность: личный дом в центре Москвы

Камерный формат исторических особняков иногда позволяет превращать их в индивидуальные домовладения. Покупатель с солидным бюджетом может адаптировать под жизнь своей семьи здание целиком или его половину. Вторую часть (секцию) в таких случаях иногда приспосабливают для бизнес-задач владельца. Здесь может открыться личная приемная или представительство его компании. Это дает собственнику исторического особняка максимальный уровень приватности в самом центре Москвы – то, что позволить себе могут немногие.

6. Инвестиции: вложения в классику

Наконец исторические дома очень высоко ценятся, и благодаря их подлинной уникальности многие из них становятся трофейными. Это особый тип недвижимости, которая всегда востребована, и за которой охотятся коллекционеры дорогих объектов для пополнения своих инвестиционных портфелей самыми необычными и дорогими домами. Историческое здание всегда будет востребованным, а значит его можно выгодно перепродать.

«Историчность здания становится ярким конкурентным преимуществом элитных проектов, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Если в 2000-е гг. застройщики стремились создать с нуля новостройку в центре, то сейчас наметился тренд на интеграцию в проект старинных построек, порой даже не имеющих принципиальной исторической ценности. Аутентичность стала модной среди покупателей коллекционной недвижимости».