Одна из перспективных инвестиций на московском рынке недвижимости сегодня – приобретение жилья в домах, попавших под программу реновации, которой в этом году исполняется шесть лет. Эксперты «Метриум» рассказывают, сколько в Москве продается таких квартир, какую выгоду можно получить в площади и стоимости, а также останавливаются на возможных рисках подобных сделок.
Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тысяч домов общей площадью около 16 млн кв. м и проходит в несколько этапов. Первый уже стартовал в 2020 году и завершится в 2024. Второй этап пройдет с 2025 по 2028 годы, а третий – с 2029 до 2032 года. В общей сложности расселить планируется около 880 тысяч человек.
Что можно купить и почем?
На вторичном рынке Москвы сегодня продается около 1,5 тысяч квартир в домах, попадающих под реновацию. При этом жилья с перспективой скорого переезда становится все меньше: всего 4% лотов реализуются в объектах, переезд по которым запланирован в первую волну расселения. На дома с расселением в 2025-2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля – 66% лотов – остается на дома третьей волны расселения.
Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: средняя цена квадратного метра в домах с расселением до 2024 года на 12% выше, чем в домах третьей волны. Средняя стоимость «квадрата» недвижимости под реновацию – 272 тыс. рублей.
В чем выгода для покупателей старого жилья?
Квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в хрущевках – в основном за счет увеличения нежилых зон, и особенно кухни. При этом значительнее других выигрывают от увеличения площади обладатели трехкомнатных лотов – они получат дополнительные 17,3 кв. м, в то время как собственники однокомнатных квартир – всего 8,5 кв. м. Также можно доплатить и получить жилье большей площади. В числе прочих преимуществ – полностью готовая отделка, установленная сантехника и плита. Дворы благоустроены, в них предусмотрены качественные детские площадки и тренажеры.
Стоимость одного «квадрата» в новом доме в среднем на 19% выше, чем в хрущевке по реновации. При этом в зависимости от локации разрыв может быть очень существенным и составлять от 2 до 36%.
Очевидно, что вложиться в старый фонд с перспективой переезда в новый дом выгодно как конечным пользователям, выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Лоты в домах под снос привлекают обе группы покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке.
А не проще купить в уже построенном под реновацию доме?
В возведенных домах только часть квартир передается бывшим жильцам хрущевок – остальное город реализует на торгах. Поэтому может возникнуть соблазн не связываться со старыми домами, а сразу вложиться в такую новостройку. Но есть нюансы.
Во-первых, квартиры по аукциону составляют всего 5-7% от общего объема жилья на первичном рынке. Во-вторых, несмотря на то что уровень цен в них ниже, чем в среднем по столице, следует учитывать, что в ходе торгов стоимость может повышаться до 30-35%, и в этом случае выгода нивелируется.
Каковы минусы и риски вложения в хрущевки?
Есть и «подводные камни» покупки квартиры в пятиэтажке. Во-первых, инвестиции в хрущевки – это все же сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр. Вы не сможете получить максимально полную информацию о будущем доме, в который планируется переезд. Вам могут либо предложить вариант, который вас не устроит по целому ряду характеристик, либо денежную компенсацию, размер которой будет далек от среднерыночной ставки. Реновация – это всегда лотерея. Если при покупке жилья мы учитываем множество факторов, то переселение — это не выбор, а «что дадут».
Во-вторых, включение дома в программу реновации не означает, что это произойдет быстро, даже если указаны конкретные сроки. Она до сих пор согласовывается и обсуждается. Если ее решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, вы надолго останетесь без нового жилья (это вполне может случиться с объектами второй и тем более третьей волны переселения).
В-третьих, новое жилье может находиться в неудачном месте, и особенно это актуально для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь действует указ, согласно которому переселение возможно в пределах целого округа, а не района. В итоге вы рискуете очутиться вдали от развитой инфраструктуры. И жить в такой квартире окажется некомфортно, и продать ее будет сложно.
В-четвертых, если у вас нет другого жилья, то до переселения предстоит довольствоваться старым домом, в котором дорогой ремонт делать бессмысленно, поскольку расходы никто не покроет.
В-пятых, если планируете брать ипотеку, учитывайте, что банки неохотно выдают кредиты на жилье, обладающее высоким процессом износа. Могут возникнуть также проблемы с использованием маткапитала: его нельзя применять для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие из объектов, попавших под реновацию, имеют такой статус.
Что не так с возведенными по реновации домами?
Далеко не все «переселенцы» довольны полученными квартирами. Самыми распространенными проблемами являются брак и некачественная установка окон, межкомнатных дверей (наличие щелей, кривизны, неплотность закрывания, неправильная подгонка наличников), несовершенная пайка труб в ванных комнатах. Также многие жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда «если на втором этаже чихнут – с пятого можно здоровья пожелать». Поэтому, планируя переезд в такой дом, учитывайте, что, возможно, многое придется самостоятельно доводить до ума.
«Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под реновацию в целом представляет собой выгодный вариант инвестирования: вы сможете не только со временем серьезно улучшить свои жилищные условия, но и заработаете на разнице в стоимости, если решите продать новое жилье, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Вместе с тем к процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые впоследствии смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок, обременений. В противном случае весь смысл этой цепочки «купил старое ради получения нового» утрачивается. Риски многократно возрастают именно в советских домах с богатой историей ввиду частой смены собственников и неправильно проведенной приватизации. Нанимайте профессионалов, которые тщательно проверят документацию на приобретаемое жилье. Есть еще один лайфхак, про который мало кто знает. Купив комнату в коммуналке, вы сможете не только существенно сэкономить, но и в ходе реновации получите вместо нее полноценную однокомнатную квартиру».
