Объёмы выдач практически вернулись к уровню, который наблюдался до всплеска спроса в июне 2024 года. Тогда интерес к ипотеке резко вырос из-за изменений в программах господдержки.
Объёмы ипотеки на новостройки не просто восстановились до уровней весны и осени 2024 года, но и заметно их превысили. Однако в Уральском ФО восстановление спроса идёт медленнее, чем в целом по стране. При сохранении темпов продаж второй половины 2024 — первой половины 2025 года региональному рынку первичного жилья может грозить затоваренность, поскольку за последние четыре года на территории УрФО объёмы нового строительства росли опережающими темпами.
Три четверти приобретаемых в ипотеку новостроек на территории Уральского ФО находятся в Екатеринбурге (42,1%), Тюмени (26,8%) и Челябинске (7,5%). Жители ряда достаточно крупных городов могут приобрести по месту проживания только вторичное жильё и при наличии потребности в первичке, скорее всего, переедут. К таким выводам пришли эксперты Аналитического центра Домклик, изучив данные по рынку жилищного строительства и ипотечных сделок Сбербанка.
Два Урала: строящийся и построенный
Уральский регион активно застраивается: начиная с 2020 года доля жилья, построенного за последние десять лет, выше, чем в целом по стране. При этом средний год постройки приобретаемого в ипотеку вторичного жилья — 1987-й. По этому показателю Уральский ФО находится на четвёртом месте среди федеральных округов России, то есть может считаться в целом типичным регионом по уровню обеспеченности новостройками.
Из числа городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают квартиры в новостройках Сургута (4,3%), Верхней Пышмы (1,7%) и Нефтеюганска (1,2%).
География вторичного жилья, ожидаемо, шире. На тройку лидеров приходится чуть более трети — это Екатеринбург (18,0%), Челябинск (11,5%) и Тюмень (7,2%). Из городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают готовые квартиры в Нижнем Тагиле (4,0%), Нижневартовске (3,5%) и Магнитогорске (3,4%). При этом Нижний Тагил обогнал Курган (3,9%). Отметим, что вся Курганская область представлена в топ-20 как первички, так и вторички, только своим административным центром.
На графиках видно, что жители ряда достаточно крупных городов могут приобрести по месту проживания только вторичное жильё и при наличии потребности в первичке, скорее всего, переедут. При этом доход выбирающих квартиру в новостройке в целом выше. Это объясняется тем, что покупатели вторичного жилья, на которое почти не распространяются госпрограммы поддержки, берут ипотеку на меньшие суммы. Средний ипотечный чек на готовое жильё по Уральскому ФО в 2024 году составлял всего 47% от чека по ипотеке на новостройки, а в 2025 году этот показатель снизился до 38%. Впрочем, в целом по России этот показатель изменился даже чуть значительнее: с 46% до 36%. Таким образом, проблема доступности жилья сильно зависит от баланса предложения и спроса.
Спрос и предложение: в поисках баланса
Выдачи ипотеки в Уральском ФО, как и в целом по России, фактически восстановились до уровней, предшествующих всплеску спроса, связанного с переформатированием программ господдержки в июне 2024 года. При этом в пересчёте на количество рабочих дней объёмы выдач растут ежемесячно с февраля 2025 года.
Выдачи ипотеки на новостройки не просто восстановились до уровней весны и осени 2024 года, но и заметно их превысили. Однако в Уральском ФО восстановление спроса идёт медленнее, чем в целом по стране. В первом полугодии уровень распроданности строящегося жилья в УрФО, который изначально был выше среднероссийского, резко снизился. Это связано с тем, что за последние четыре года на территории УрФО опережающими темпами росли объёмы новостроек. Если продажи будут идти такими же темпами, как во второй половине 2024-го и первой половине 2025 года, региональный рынок новостроек может столкнуться с избытком предложения.
