Tag: площадь

В первом полугодии 2025 года в «старой» Москве стартовали продажи первичного жилья в 14 новых проектах (без учета элитного сегмента), подсчитали аналитики девелоперской компании STONE. Год к году средняя площадь жилых помещений в этих домах снизилась на 3,6% или 2 кв. м.

По данным STONE, в столице сохраняется тренд на уменьшение средних габаритов квартир в новых проектах. В январе-июне 2024 года были открыты продажи либо бронирование в 25 проектах на первичном рынке «старой» Москвы. Средняя площадь запроектированных в них жилых помещений составила 55 кв. м. За первые шесть месяцев 2025 года темпы стартов новостроек просели на 44%. При этом площадь квартир в новых проектах составила в среднем 53 кв. м. То есть за год показатель просел на 2 кв. м.

«Сокращение средней проектной площади в новых комплексах почти на 2 кв. м нельзя объяснить исключительно повышением эргономичности квартир, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК бизнес+ класса STONE Grain с самыми просторными квартирами на котловане в 2025 году). – Казалось бы, тенденция должна носить противоположный характер. Во-первых, в Москве прекращено строительство апарт-комплексов с самыми компактными лотами. Во-вторых, уже более года действует запрет на проектирование квартир площадью до 28 кв. м. В-третьих, в число основных драйверов спроса входит семейная ипотека, для потребителей которой особенно актуально просторное жилье.

Вместе с тем ликвидность крупноформатных помещений зависит от индивидуальных параметров каждого проекта. Например, западные и юго-западные районы – перспективные локации, поскольку здесь традиционно высока концентрация платежеспособного спроса: научной и деловой элиты, заинтересованной в повышении качества жилья. Но даже в этих округах на фоне вполне широкого ассортимента сегодня возникает дефицит предложения квартир семейного формата на начальном этапе реализации».

Впрочем, есть профессиональные девелоперы, которые ориентированы на закрытии потребности клиентов в просторном жилье. Наиболее вместительные квартиры среди премьер 2025 года предлагаются в ЖК бизнес+ класса STONE Grain, их средняя площадь – 66 кв. м. Также в топ-10 самых просторных новостроек на старте реализации входит комплекс STONE Rise со средней проектной площадью квартир 60 кв. м. Увеличение площади идет за счет добавления функций в квартирах: вместительные системы хранения, рабочие кабинеты, просторные игровые комнаты для детей, зоны для организации домашнего фитнеса.

Несмотря на снижение средних габаритов новых квартир, средняя площадь предложения на первичном рынке «старой» Москвы за год выросла с 58 кв. м до 60,2 кв. м, то есть на 2,2 кв. м. Однако эта статистика не отражает долгосрочную закономерность. Подобное временное увеличение показателя обусловлено исключительно изменениями структуры экспозиции: постепенным исчерпанием студий в продаже, а также стартов продаже значительного числа пентхауса и других эксклюзивных лотов. При этом новостройки с действительно комфортной проектной площадью квартир становятся редкостью и приобретают повышенную ликвидность и особенно ценятся клиентами, которые делают покупку для собственного дальнейшего проживания.

Средняя площадь квартир в новостройках Москвы выросла впервые за несколько лет – на 2,6% и составила 55,1 кв. м, подсчитали аналитики компании «Метриум». В свою очередь, средняя площадь апартаментов год к году, напротив, сократилась на 2,1%.

По данным «Метриум», средняя площадь квартир на первичном рынке столицы (включая Новую Москву) сейчас составляет 55,1 кв. м. За год показатель вырос на 2,6%. В августе 2023 года он был равен 53,7 кв. м.

«Средняя площадь квартир в Москве снижалась на протяжении пяти лет – с 2018 по 2023 гг., – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Лишь в последний год произошел перелом тренда. Главным образом, это связано с вымыванием из экспозиции наиболее бюджетных вариантов – студий и малогабаритных «однушек». В ближайшее время на средней площади отразится также запрет на проектирование квартир площадью до 28 кв. м. Сейчас на первичном рынке Москвы представлено 8729 подобных вариантов. Их доля составляет 13,2% от общего предложения квартир в столице. Кроме того, девелоперы чаще стали выводить на рынок элитные проекты с большими квартирами».

В разрезе сегментов ситуация выглядит следующим образом: в массовом сегменте средняя площадь квартир сегодня составляет 45,1 кв. м (+2% за год), в Новой Москве – 47,6 кв. м (+0,8%), в бизнес-классе – 60,5 кв. м (-4,4%), в премиум-классе – 80,1 кв. м (+5,7%), в элитном сегменте – 150,3 кв. м (-11,8%).

«Динамика средней площади квартир в разных сегментах разнонаправленна, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Например, в бизнес-классе показатель продолжает сокращаться. Это связано, прежде всего, с удорожанием ипотечных кредитов. Девелоперы предлагают более компактные варианты, чтобы клиенты могли оформить кредит. Иная ситуация наблюдается в премиальном сегменте. Здесь клиентам доступны гибкие рассрочки – выгодная альтернатива ипотеке. Соответственно, покупатели новостроек премиум-класса имеют возможность удовлетворять растущие потребности. Кроме того, по данным профессора Российской экономической школы (РЭШ) Хосни Зоаби, в России в последние годы повысилась рождаемость в обеспеченных семьях. Это также влияет на потребность клиентов премиум-класса в больших квартирах».

«В премиальных проектах девелоперы не предусматривают малогабаритные квартиры, – рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). – Даже студии имеют площадь от 40-45 кв. м. Как правило, это «квартиры для пиджака» – жилое пространство, которое покупается для поддержания комфортного образа жизни в условиях, когда приходится работать в удаленной локации. Такие варианты по параметрам сопоставимы с номерами в отелях премиум-класса, поэтому априори не могут быть слишком компактными. Сегодня жилье такого типа в столице пользуется высоким спросом, так как его приобретают в основном бизнесмены и топ-менеджеры из регионов, а в условиях активно реализуемой политики импортозамещения им все чаще приходится лично вести дела в Москве».

Аналитики «Метриум» подсчитали, что средняя площадь апартаментов на первичном рынке столицы сейчас составляет 51,5 кв. м. За прошедшие 12 месяцев она сократилась на 2,1%. Год назад показатель был равен 52,6 кв. м.

«Фиксация в текущем моменте сокращения средней площади апартаментов в Москве объясняется выходом в конце прошлого-начале текущего года существенного объема новых проектов бизнес-класса с высокой долей оптимизированных площадей лотов и рациональными планировками, – подчеркивает Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – При этом уже в самом ближайшем будущем можно с уверенностью ожидать обратную динамику – рост средней площади апартаментов за счет вымывания небольших лотов и невозможности их восполнения на рынке. Апартаменты как формат больше не будут возводиться в столице.

Вместе с тем политика правительства столицы по отказу от новых комплексов с апартаментами не снижает ликвидность существующих. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем в квартирах. Следовательно, с их собственников даже по увеличенной ставке взимаются невысокие налоги. Значимое преимущество множества строящихся комплексов с апартаментами заключается в их выгодном расположении. Многие из них возводятся на привлекательных участках, например, в историческом центре города, рядом с водой и большими природными зонами». 

В свою очередь, средняя площадь проданных квартир в столице по договорам долевого участия (ДДУ) в январе-августе 2024 года составляет 49,7 кв. м, апартаментов – 40,9 кв. м. Это свидетельствует о том, что максимальным спросом в большинстве сегментов с начала 2024 пользовались компактные форматы. Тем не менее, в июле-августе ситуация изменилась, спрос на малогабаритные квартиры существенно упал, так как ведущие девелоперы не распространили на них дисконт. Кроме того, небольшие варианты почти неактуальны в рамках семейной ипотеки, которая сейчас осталась единственной действующей госпрограммой в Москве.

«Целевая аудитория сегодня не может позволить себе студии, – отмечает Руслан Сырцов. – Прежде клиенты покупали их в основном с помощью льготной ипотеки, действие которой прекратилось 1 июля. В свою очередь, рыночные и даже субсидированные кредиты сейчас являются слишком дорогими для потенциальных покупателей студий. Поэтому спрос на них по итогам августа сократился в три раза относительно июня, когда еще действовала ипотека с господдержкой. В результате доля предложения студий в новостройках Москвы остается на уровне, сопоставимом с весной, несмотря на запрет проектирования малогабаритных квартир в новых проектах».

По подсчетам экспертов компании Optima Development, на рынке премиальных новостроек Москвы представлены только 18 проектов премиум-класса, в которых средняя площадь квартир, находящихся в продаже, превышает 100 квадратных метров. Это всего 30% от общего числа проектов премиум-класса на первичном рынке столицы.

Аналитики компании Optima Development подсчитали, что из 60 премиальных проектов лишь в 18 средняя площадь предлагаемых квартир составляет более 100 кв. м, хотя большая площадь квартир традиционно считается одним из ключевых признаков жилья премиум-класса. В этих 18 проектах средняя площадь квартир и апартаментов варьируется от 102 до 202 кв. м, тогда как в остальных проектах (с квартирами меньше 100 кв. м.) средняя площадь помещений составляет от 45 до 60 кв. м. Средний показатель по рынку составляет 81,4 кв. м. В новостройках, где средняя площадь помещений превышает 100 кв. м, как правило, на одну квартиру приходится в среднем 2,6 спальни, в то время как в целом по рынку этот показатель составляет 1,9 спальни.

Проекты с большими квартирами также выделяются более высокой стоимостью квадратного метра. Средняя цена квадратного метра в таких комплексах составляет 970 тыс. рублей, что на 32% выше среднего показателя по рынку, который равен 734 тыс. рублей. Таким образом, новостройки премиум-класса с просторными квартирами значительно дороже в сравнении с остальным предложением в этом сегменте.

«Еще три года назад доля проектов премиум-класса, где средняя площадь квартир была более 100 кв. м., составляла 47%, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Меняется структура предложения по сегменту. На фоне большого количества проектов, характеристики которых больше соответствуют бизнес-классу, действительно просторные квартиры становятся редкостью. Квартиры площадью более 100 кв. м составляют лишь 21% от общего числа помещений, доступных на рынке. Тем не менее такие проекты всё ещё можно найти, примером чему является жилой квартал «Прайм Парк», где средняя площадь квартир достигает 120 кв. м, что делает это жильё подходящим для больших семей».

В мае 2024 года власти Москвы запретили проектирование в новостройках малогабаритных квартир площадью менее 28 кв. м. При этом средняя площадь первичного жилья в столице впервые за несколько лет выросла год к году, пусть и всего на 0,6%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Показатель увеличился в 9 из 12 столичных округов.

На первичном рынке Москвы сейчас представлено 64 640 квартир (без учета апартаментов) в 305 проектах. Их средняя площадь составляет 54,5 кв. м. За год показатель вырос на 0,6% (с 54,2 кв. м). Увеличение средней площади зафиксировано впервые с 2020 года. В 2020-2023 гг. она сократилась на 22,5% (с 69,9 кв. м).

В минувшем году рост средней площади квартир наблюдался в 9 из 12 округов Москвы, исключая ЮЗАО, НАО и ТАО. Максимальное увеличение средней площади зафиксировано в ВАО – на 9,4%.

«Активное развитие востока Москвы сопряжено не только с повышением интенсивности застройки, но и с изменением структуры экспозиции, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК «Преображенская площадь» в ВАО). – Объем предложения в новостройках Восточного округа за год вырос на 20,9%. При этом, главным образом, увеличилось число двух- и трехкомнатных квартир в продаже. Эти варианты стали самыми востребованными в первой премиальной локации ВАО – районе Преображенское, который отличается соседством с зелеными зонами и рекой, современной инфраструктурой и исторической ценностью. Жители района не хотят менять свою интеллигентную локацию, но ранее в ней не было качественного семейного предложения, и сейчас реализуется отложенный спрос».

Максимальная средняя площадь предложения квартир в новостройках столицы зафиксирована в ЦАО – 110,9 кв. м. На втором месте находится ТАО – 61,7 кв. м, на третьем месте – ЗАО – 60,4 кв. м. Минимальный показатель отмечен в ЗелАО – 43,9 кв. м.

Минимальная площадь квартиры на первичном рынке Москвы – 15,7 кв. м в «Level Селигерская» (Западное Дегунино, САО). Эта студия продается за 8,8 млн рублей. Максимальная площадь квартиры на рынке первичного жилья столицы – 862 кв. м в ЖК Le Dome (Хамовники, ЦАО). Многокомнатный лот представлен в закрытой продаже.

«Рост средней площади объясняется в первую очередь активным спросом на малогабаритные форматы и их вымыванием из экспозиции, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Объем предложения квартир на первичном рынке за год вырос на 3,4%. При этом доля студий в структуре экспозиция снизилась на 1 п.п. Однако это не исчерпывающий факт. Важно, что в продаже сократилось количество наиболее бюджетных микролотов. Полагаю, что после запрета на проектирование малогабаритных квартир средняя площадь первичного жилья значительно вырастет, а преобладающими на рынке станут семейные форматы. Также на динамику средней площади повлиял выход сразу нескольких делюкс-проектов, а также расширение географии бизнес- и премиум-класса в мегаполисе».